土地法34條之1存證信函詳細懶人包

未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。 其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

至於公同共有人依本條項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。 公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第九十七條第一項規定辦理。 再按土地法第三十四條之一所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎，苟共有人與第三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。 被上訴人與訴外人詹○煌於一○一年八月二十九日簽訂不動產買賣契約書後，於同年月三十一日以存證信函通知上訴人行使優先承買權，因未能送達，乃於一○一年九月十一日刊登於民眾日報，已為原審所認定。

土地法34條之1存證信函: 土地法第34條之1所定優先購買權之通知

樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）及座落基地，台端並擔保系爭房屋無滲漏水及龜裂傾斜之情形。 本人因信賴台端所為之上開保證，乃依約給付價金予台端，並辦妥所有權移轉登記。 三、另外，本人屢次催告台端修繕漏水未果，致本人自行修繕，因台端已構成債務不履行，依民法第227條得準用給付遲延之請求權基礎，台端之給付遲延（未為修繕，拖延修繕），本人依民法231條，請求修繕期間計10日，本人不能營業之損失為40萬元。 土地法34條之1存證信函 請台端於函到七日內速賠償本人上揭損失共計59萬元，以免訟累。

惟出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。 土地法第104條，基地或房屋之優先承買權，具有物權效力，而與本法第34條之1所規定的共有人優先購買權僅具債權效力者不同(最高法院68年台上字第3141號判例)，倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人。 綜上所陳，因該買賣登記案現已進入司法訴訟程序，依前揭最高法院判決要旨可知，非得逕由本所辦理後續買賣登記，而應交由司法機關審判後，再由本所依判決結果辦理，惟如該案申請人認因此受有損害，亦得循司法途徑向他共有人請求損害賠償。 所謂「共有」按依我國現行民法規定共分為分別共有及公同共有兩種。 分別共有之共有人得自由處分其應有部分，並得隨時請求分割。

土地法34條之1存證信函: 律師:請求確認優先購買權事件關於土地法34條之1通知之認定

依照民法規定，共有（分別共有）土地（指全部）之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。 除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意（民法第828條）。 土地法已於六十四年七月二十四日修正公布施行，依其第三十四條之一第 一項前段規定共有土地之處分、變更，以共有人過半數及其應有部分合計 過半數即可行之，非必需共有人全體同意，上訴人將共有之墓地變更使用 種菜建屋，如在該法修正之後，且已獲過半數共有人及應有部分合計過半 數同意，即無適用民法第八百十九條第二項餘地。

二、本人曾於九十一年三月十八日以存證信函催告台端出面處理，但台端竟不實指稱獲本人同意云云，為維本人合法權益，本人今特再次發函台端，表明本人從未同意台端違法轉租行為，該轉租行為嚴 重違反租賃契約第七條、第八條約定，故本人依據同契約第十三條約定依法終止租約，並請求回復房屋原狀交還房屋及給付所欠租金。 紙空白支票，遭他人拾得後，向警方謊報身分證遺失並向戶政機關申請新的身分證證明，續而向貴行申請變更印鑑及冒名偽開支票，核該人之行舉已造成本人嚴重損害及信譽受損，為此今特發函通知貴銀行，請於即日起停止該帳戶之繼續使用並提供本人該帳戶之相關資料，以便追查冒用之人，將至感銘謝。 土地法34條之1存證信函 查台端自民國九十六年三月起至九十六年四月止，欠繳本大廈管理費二期，計新台幣貳仟伍佰元整。 因貴戶管理費之欠繳已經影響到大樓之運作，本管委會為顧及全體住戶之權益，特發函給貴戶，請於收文十日內前來繳清，否則本管委會迫於無奈，只得依公寓大廈管理條例第二十一條規定，訴請法院命令給付及強制執行，請惠予合作，以維大樓之管理。

土地法34條之1存證信函: 土地法 第34條之1第4項 共有 土地共有人之 優先承買權 之實務探討

關於此問題，由於法院在審理提存時也需審查被提存人之確實地址，所以一般來說，法院會發函請您提供被告(即被提存人)之最新戶籍謄本，我們即可用此函向戶政單位申請，俾供法院查核。 為避免溢（短）繳款作業困擾，匯款金額須與提存書所示提存存之金額相符，並請通知匯款銀行以速件辦理，俾及時入帳。 提存款（現金、匯款或開立視同現金之票據，詳後附註事項）（如有扣除提存費、土地增值稅等費用，應另附具價金提存計算書）。

共有人欲對於不動產處分或是出賣應有部分（持分）時，共有人間即會產生土地法第34條之1規定的相關問題。 因為不動產的價值甚高，往往也導致共有人以及相關關係人之間產生了許多的糾紛，本律師將會持續研究及整理有關土地法第34條之1規定的相關判決及實務上的見解與各位分享。 內政部在1999年間曾作成函釋並認為，因依信託法第1條規定，信託須委託人將信託財產移轉或其他處分予受託人，應屬處分行為之一種，故共有土地之多數共有人可依土地法第34條之1第1項規定以自益信託方式辦理權利不動產信託登記。 (一)惟按刑法上之行使偽造私文書罪，固重在保護文書公共信用之法益，必須提出偽造之私文書，並對其內容有所主張，足以生損害於公眾或他人，方得成立。

土地法34條之1存證信函: 相關判決及案例

土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一 百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。 土地法34條之1存證信函 故該條項規定之優先承購 權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有 請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部 分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷 其依法所為之登記。 且土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。

• 此觀土地法第三十四條之一執行要點第七點第二、三、四款、第十點第二款前段規定即明。
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• 他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
• 關於此問題，由於法院在審理提存時也需審查被提存人之確實地址，所以一般來說，法院會發函請您提供被告(即被提存人)之最新戶籍謄本，我們即可用此函向戶政單位申請，俾供法院查核。
• 該土地共有人之一之丁，認為乙丙是為規避土地法第34條之1之 優先承買權 的規定，屬於脫法行為，故該標購行為、移轉登記之行為，都使得丁受有無法取得漲價利益之損害，此一損害與乙丙間之惡意行為有相當因果關係，所以丁依民法第184條、第185條規定請求損害賠償。
• （五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。

在實務上會主張依土地法第三十四條之一規定，由多數決出售全部共有不動產的個案，多為建商因開發之需欲購買共有土地，或是不動產標的為高總價的產品較為常見。 （十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。 （三）依本法條規定處分全部共有土地或建物，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。 私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。

土地法34條之1存證信函: 優先購買權被破解怎麼辦？

在「土地法第三十四條之一執行要點」第11點的（一）就規定，若是他共有人在收到出賣通知後15日仍未決定是否要優先承購，那麼他共有人就失去了優先承購的權利。 土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有 人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償 土地法34條之1存證信函 責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。 共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有 人固得以同一價格優先承購。 非如承租土地建築房屋 之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。

按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。 依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條之規定自明。 被告出售系爭土地應有部分，依法應通知他共有人之原告優先承購，乃原告未踐行此法定程序，即逕將系爭土地應有部分各2分之1出售予訴外人，並於100 年10月7 日將其應有部分移轉登記予該訴外人，致原告無從行使其土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，自屬侵害原告之優先承購權。 （五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。

土地法34條之1存證信函: 法律事務所

譬如說，多數共有人如其人數與應有部分比例大於法定比例時，可以預留伏兵作為承受人，舉例甲、乙、丙、丁、戊、己、庚等七人共有（持分各七分之一），甲、乙、丙、丁等四人，已符合處分或設定的門檻，竟然可直接以戊（伏兵）為承受人！ 雖然，內政部已規定依本法條規定之處分或設定，仍有民法第一○六條禁止自己或雙方代理規定之適用。 然而，依法仍無法禁止戊為承受人，如此結果，難免讓多數共有人有密謀之嫌，且極易損害其餘他共有人之權益，故應予立法禁止共有人得兼為承受人。 共有人數較多的個案，在買賣過程進行中會有因意見難以統合，致生溝通上的問題，在達成共識後尋找買主時，又必須向其說明其依多數決處分的過程及風險，對於買家而言，就算與多數共有人簽了約，也有可能因他共有人主張優先購買而買不到，再者其交易過程也較為複雜，是以在銷售上會較為困難。

登記機關應逕予塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人。 2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者，登記機關應洽原囑託機關意見後，依前目規定辦理。 土地法34條之1存證信函 前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。 但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。

土地法34條之1存證信函: 土地法第三十四條之一執行要點

但要注意有時候標的物的金額太過龐大，不是一般人所能負擔的金額，那麼即使擁有優先承購權也沒有用。 土地法34條之1存證信函 因此如果有相關的疑慮，可盡快進行協議分割，倘若對方不願意出面，也可以向法院申請裁判分割，以避免後續問題發生。 許多以房地產生財的業者，可能會為了防止少數人使用優先購買權，進而想出各式奇招想要進行破解，例如常見的像是業者與多數共有人串通，謀劃一個「假的」地上權人，而地上權人在法律上的優先購買權是優於少數共有人的，因此少數共有人便可能會失去優先購買權。 4.共有人倘居住國外，存證信函應寄至海外，若無法送達，再向法院聲請公示送達准予後，公告代替通知之刊登存證信函內容之新聞紙為海外版。 結語：本文條列式整理了土地法34-1執行要點的修正，並提出重大修正之處，希望能幫助大家做前後的比較。

• （一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
• 尚積欠95年4月之租金計119,332元（每2年調升5％），及按年息9.85％按月複利計算遲延利息。
• 為形成權性質，只要享有優先承購權的共有人依本條主張優先承購的權利後，該共有人與出賣人的買賣契約就成立。
• 基於本法條施行以來，部分共有人以極不相當之對價將共有土地全部出賣予第三人，形成他共有人權利遭排擠之弊端，考量倘不允許他共有人以同一價格優先購買，將有悖社會公平原則。
• 本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
• 又被告甲於民事案件開庭時，透過該案之訴訟代理人將前開土地登記簿謄本提出於法院，亦為被告甲自承在卷。
• 土地法第三十四條之一執行要點第11點（九）規定：「共有人出賣其應有部分，『除買受人同為共有人外』，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權……」。