民法瑕疵擔保責任6大優勢

所謂的「保固保證金」乃為擔保承攬人於保固期間履行保固責任而設。 待保固期滿後，定作人即應依約將保固保證金退還予承攬人。 分期付價之買賣，如約定出賣人於解除契約時，得扣留其所受領價金者，其扣留之數額，不得超過標的物使用之代價，及標的物受有損害時之賠償額。

通常，被法院認定有能力鑑定的專業人士一般都是「土木技師公會」或「建築師公會」、「結構技師公會」。 另外，當雙方有爭執所謂房屋「貶值」損失時，這樣的貶值損失若是雙方沒有合意的標準，一般也是需要在法庭上，請不動產估價師或是鑑價公司鑑定的。 故建議滲漏水瑕疵的內容通知與請賣方負責的主張，還是透過「存證信函」的方式直接對賣方表達最為直接、簡單。 但葉女反駁，買賣契約書載明依現況交屋，可知雙方在簽約當時，已有不論房屋有無滲水之情形，均同意以現況交屋之合意。 2、惟買受人於買賣當時，即因出賣人告知或其他原因，已知物有瑕疵者，基於誠信原則，買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。

民法瑕疵擔保責任: 民法案例-物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任之差別

又，民法第三百五十六條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。 基上說明，本院仍認買受人不即依民法第三百五十六條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係（臺灣高等法院92年度上易字第336號民事判決）。 民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，亦即含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。 基上說明，本院就兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係，亦即買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依有關不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。 例如第三人主張有標的物的所有權；或出賣的土地部份被限制使用。 出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。

然縱採此一見解，買受人除不完全給付責任外，尚可能有民法第88、92條之撤銷權，或民法第184條之侵權行為請求權可資救濟，應予注意。 按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算，民法第三百五十六條及第三百六十五條第一項規定甚明。 原審未查明上訴人係於何時通知被上訴人系爭土地之瑕疵，遽謂上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地之瑕疵，應自斯時起算減少價金請求權之六個月存續期間，上訴人遲至九十二年二月二十四日始請求減少價金四百四十一萬元，已逾六個月而不生效力，已有可議（最高法院民事判決97年度台上字第160號）。 1.依實務見解及通說，認為物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，係處於併存關係，債權人得擇一行使其權利。 民法瑕疵擔保責任 惟物之「瑕疵擔保責任」尚有民法第365條除斥期間之限制，亦即買受人如遲誤民法第356條「檢查通知義務」或「通知後逾6月」未行使權利者，其權利即歸於消滅。 從而，買受人依「不完全給付」請求損害賠償或解除契約，著有實益。

民法瑕疵擔保責任: 瑕疵擔保責任民法規定

倘若賣方故意不告知，買方即使未有檢查或通知的舉動，事後也不會喪失瑕疵擔保權利。 第 民法瑕疵擔保責任 359 條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。 簡單來說，如果A小姐只是跟我們大多數人一樣，偶爾買賣房屋，不是專門以出賣不動產為業（例如建商、代銷等），並不受上述規範的限制。

• 仲介告知A，因為有這個約定所以A就不能再對賣方行使瑕疵擔保權利，其實並不正確。
• 除非契約有特別約定「保固」的時間，否則在漏水的案件，一般會回歸民法的規定。
• 檢視現行法條 第 354 條 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
  買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
  預定效用之瑕疵。
• 本院將可歸責事由限縮於與「瑕疵發生」有關者，筆者認為應係基於民法第227條要求「可歸責事由」與「給付不完全」間應存有「因果關係」所為之解釋。
• 按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項固有明定。

不過以目前常見的實際情況，大多商家都「限定」只換不退，買了一罐有瑕疵黑松沙士，那麼就換一罐無瑕疵黑松沙士給你就好了，大多民眾並不會特別堅持要求退錢或減價。 註：關於種類之債，指的是「可取代替換之物」，例如買了一罐黑松沙士，發現已經過了保存期限，那麼在冰箱以及倉庫裡還有許多沒過期的同種類、同口味、同包裝的黑松沙士則可替代，並非獨一無二之物。 周姓男子則辯稱，他對房屋傾斜之事，並不知情，且依據最高法院見解，民法規定的瑕疵擔保責任，可依當事人特約予以免除。 雙方在買賣契約中簽有特約事項，約定周姓賣方所負物之瑕疵擔保責任之範圍，僅限於海砂屋、輻射屋及凶宅，其他部分屋主不負擔瑕疵擔保。 第 民法瑕疵擔保責任 360 條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少
價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 而有另外一狀況是即便遇到漏水屋主也完全不需要負責，就是在買賣合約書內添加條約，住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，有的屋主知道自己的房子會漏水，也明白告知買方漏水狀況，並在合約中加上「降價XX萬元，未來不負任何漏水瑕疵擔保責任」，經過買方同意後完成簽約，那麼未來即便發生漏水，買方也不能向賣方請求修繕。

民法瑕疵擔保責任: 有更多 房屋貸款 問題想諮詢該怎麼做？

」參照)，所以只要出賣人甲建設公司無法舉證其無故意過失，皆應負不完全給付責任。 上述是瑕疵擔保責任免除或拋棄的基本介紹，但因為個案屋況、交易帶看過程、約定排除的文字不同、個案上也會有不同結果。 例如，前述舉例的「瑕疵擔保責任免除」條款三種約定，第3種寫法就跟第1、2種的法律效果很有差別。 ◆已過防水保固期限，才發生漏水，如果漏水是由於不能即知的瑕疵所引起，則交屋日起五年內還是可以要求出賣人/建商負修繕責任。 依據民法第364條，在種類之物買賣下，買受人可以請求出賣人再交付完好無缺的相同種類買賣物。

2.不完全給付依民法第227條，以「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付」為要件。 然此一可歸責事由應如何認定，前審法院以出賣人對瑕疵之存在知悉或因重大過失不知，且未告知買受人，而認其有可歸責事由；本院則認該等事由與「瑕疵發生」無關而有不同見解。 2.原告雖主張依系爭契約第1條記載內容僅知悉有遭公務機關建管單位拆除風險云云。 然該約款業已載明增建部分有遭拆除風險，並未限定僅有遭公務機關建管單位拆除風險，因此遭建管單位或他人主張權利拆除自應包括在內。 被告既已告知增建部分存有遭拆除風險，且為原告所知，則被告就此頂樓增建存有遭他人訴請拆除之瑕疵，依民法第351條、第355條第1項規定，自不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任。

民法瑕疵擔保責任: 瑕疵擔保請求權時效有多久？

又依前揭最高法院八十六年度台上字第一三０三號民事判決內容，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利並解除契約（臺灣高等法院87年度上字第274號民事判決）。 ，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違。 因此，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。 ＠ 理由為標的物處於出賣人控制之下且對品質之認識高於買受人。 從法律效果來看，第493條以下至第495條給予定作人得請求修補瑕疵、減少報酬、解除契約及請求損害賠償，可謂與不完全給付無甚差異，則「為何」最高法院要使兩者能夠同時並存、發生？

再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件、權利行使要件及法律效果，與債務不履行之不完全給付之要件效力有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種。 ＠ 民法第356條2項為亦含有承認受領物「符合約定品質」之意思。 2.於承攬案件，最高法院以限縮承攬瑕疵擔保賠償範圍之方式，使「加害給付」之損害不受民法第514條第1項所定1年短期時效之限制，對定作人保護周到，殊值肯定。 其並謂於「瑕疵給付」之情形，雖瑕疵擔保責任之請求與不完全給付請求權可發生競合，然此時不完全給付之請求時效應受瑕疵擔保責任之短期時效限制，於瑕疵擔保責任逾1年期間後，應認不完全給付ˇ請求權亦受限制而不得行使，此乃慮及法律關係之安定性而設。

民法瑕疵擔保責任: 民法名詞解釋 – 危險移轉&物之瑕疵擔保責任

至於「法定瑕疵擔保責任」則主要依據《民法》的規定，營造工程的瑕疵擔保特別與《民法》關於承攬的規定有關。 依據《民法》第492條規定，承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。 其違反的法律效果有《民法》第493條瑕疵修補請求權、《民法》第494條的請求減少報酬或解除契約之權，此均為「無過失責任」，除非承攬人舉證並非可歸責於己，否則承攬人均應依法負責，此點即與前述「保固責任」之情形不同。

惟物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。 買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定之適用（最高法院92年度台上字第882號判決參照）。 本件原告就所稱之遊艇瑕疵，主張被告應負出賣人及承攬人不完全給付之債務不履行責任，非出賣人之物之瑕疵擔保責任，自無民法第356條買受人從速檢查通知義務之適用。 被告抗辯原告應視為承認所受領之遊艇等語，核無可採（臺灣高雄地方法院95年度訴字第1266號民事判決）。

民法瑕疵擔保責任: 民法第三百六十五條規定註釋-物之瑕疵擔保請求時效

因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。 原審見未及此，謂系爭大樓建物之瑕疵非重大，上訴人不得以其催告被上訴人補正瑕疵逾期未補正，依不完全給付適用給付遲延規定解除系爭買賣契約云云，遽為不利上訴人之論斷，自有可議。 上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。 民法第360 條之損害賠償請求與同法第359 條契約解除、減少價金形成權之行使，僅得擇一行使。 亦即，買受人上開3 項權利，如均得行使時，為法定選擇之債，經買受人以意思表示行使選擇權，即溯及於債之發生時而確定（民法第212 條規定參照）。 其次，「保固責任」通常係基於定作人與承攬人間的約定而來，係由契約所產生的權利義務關係。

雖然這些「瑕疵」也是「現況」就存在，不過如果在不動產說明書上沒寫，或者很難在看屋時就察覺，若賣方也沒有告知的話，即使是約定「現況交屋」，賣方還是不能不負瑕疵擔保責任。 檢視現行法條 第 365 條 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權
，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。 檢視現行法條 第 354 條 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。 【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

民法瑕疵擔保責任: 「瑕疵擔保責任」與「漏水保固」的差異是什麼？

＠ 如締約時未告知標的物存有瑕疵者，其給付即不符合債之本旨。 「現況交屋」是中古屋買賣合約中經常會看見的字眼，而現況交屋定義為何？ 以下說明現況交屋定義：房屋的屋況，包含主建物、附屬建物、公設及水電力、瓦斯配管設施是否可接通，以簽約時的現況為準，但房屋重大瑕疵除外 (例如：海砂屋、輻射屋或凶宅)。 房仲表示，這棟房子屋齡已逾三十五年，屬於中古房屋，目前同棟其他樓層都有住戶居住，房屋縱有「傾斜」之現象，但並非目視即可發現，非經專業技師以儀器進行檢測，外觀上難以肉眼辨識，且房屋並未經建管單位列為危險建物，不能僅因事後發現房屋傾斜，即認定房仲未盡調查義務。 溫馨提醒：因保固並無明確的法律規定，因此在簽訂保固條約內容時，買賣雙方需有相同共識，清楚定義雙方的保固約定。

• 很多人（包含部分仲介）會誤解，以為保固條款與民法買賣契約的「瑕疵擔保」責任是同一個意思，因此只要契約上記載「賣方不負保固責任」或是「賣方對於OO保固半年」，就發生免除瑕疵擔保責任或是縮短瑕疵擔保責任時效的效果。
• 第 414 條附有負擔之贈與，其贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人於受贈人負擔之限
  度內，負與出賣人同一之擔保責任。
• 例如：A向B買米，結果發現米中有黴菌，那麼A可以依據本條對B主張另行交付沒有發霉的米。
• 如果A沒有及時諮詢律師，可能就必須自行面對上百萬的修繕費用損失。
• 」所規範之解除權已經過民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」所規定之除斥期間而消滅。

至於瑕疵於契約成立時即「已存在」者，原則上出賣人並無給付無瑕疵之物的義務，除在出賣人有「特別擔保」標的物品質之情況下，始應負不完全給付責任。 許多人以為只要在房屋買賣契約上註明「現況交屋」，賣方就可以「不負瑕疵擔保責任」。 實際上，在買賣契約中註明「現況交屋」，也僅代表買方同意看得到的現況瑕疵，如果房屋有買方看不見的現況瑕疵，且不動產現況說明書上也沒有記載，買方仍有權利向賣方請求負責，例如：發現房屋漏水，買方向賣方請求減少價金。 張政德指出，中古屋交易實務上的瑕疵擔保請求時限通常是在6個月內，也就是在交屋後6個月內若發生漏水，買方可以向屋主請求修繕，同時仲介業者也都規劃有售後保固，例如信義房屋就也針對中古屋有半年的保固期，期間發生的漏水除了會請專業廠商到場評估並協助處理之外，也有30萬元以下的額度可提供作為修繕使用，讓買方的權益獲得保障。 亦即，若其後發現房屋有滲漏之情形，應由買方自行處理，否則契約即應載明事後發現滲水時應如何處理之約定，而非特別以手寫方式註明本屋現況交屋；況且她並未故意不告知瑕疵，也未保證房屋不漏水，自不用負擔房子的瑕疵擔保義務。 民眾買賣中古屋時要注意，如果雙方在買賣契約中約定現況交屋，此時，視為雙方已經以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，將來即使發現房子漏水，買方也不能向賣方求償。

民法瑕疵擔保責任: 房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？重點是要看你跟誰買房

經手過上百件訴訟案件，專長為不動產、商務契約、勞資訴訟/非訟事件，刑事吸金/詐欺案件，深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的，好好安排，有備無患。 民法瑕疵擔保責任 法院指出，房屋興建後，經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量的破壞，對於房屋都會造成一定程度之損害。 有時候在交屋時完全看不出任何異樣，最怕的就是居住一段時間後，才發現房屋出現瑕疵，嚴重時甚至影響居住安全。 有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅；因加工或改造，將所受領之給付物變其種類者亦同。

物之瑕疵擔保是基於法律強制規定之法定責任，所產生之效果是買受人可以解除契約或請求減少價金…等；保固責任則是消費者與商品製造人之間所成立的擔保契約關係，其效果乃在擔保商品能夠正常運作。 首先，「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任，不過這個規範，並不是適用於所有的房屋交易上。 而在中古屋買賣物之瑕疵案件中，因為雙方個案上約定的內容、互動狀況都有不同，因此如果碰上賣方不願意修繕，或是買方的無理要求，法律上該如何應對，仍然建議諮詢不動產專業律師。 民法瑕疵擔保責任 既然房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍，那這兩者有何區別呢？ 關於中古屋瑕疵擔保責任範圍、具體法律效果與瑕疵擔保請求權時效限制等，可以參考我這一篇文章《買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？》。

「瑕疵擔保責任」之成立，原則上必須是在商品「交付」時即存有瑕疵的情況，若是商品在交付時並沒有瑕疵，只是因為商品隨著時間而發生的自然耗損，就不能依照「瑕疵擔保責任」主張權利，因此，實務上發展出商品的「保固責任」約定，出賣人藉此機制提高買受人消費意願。 ，但買方仍可以視情形主張民法359條、360條規定的民法買賣契約瑕疵擔保權利（即解除契約或減少價金，或請求不履行的損害賠償）。 解除契約：不動產交易要解除契約並不容易，一般的瑕疵如漏水等，修繕的金額都不會太大，在房價的比例上來說，更不容易佔到一個很大的比例，而且也非修不好的瑕疵，其實在建築技術上來說，房屋經歷一定的期限出現有滲水或是漏水等在所難免，要解除契約並不容易。 1.前審高等法院對出賣人之給付義務採「擔保說」之見解，故如房屋之漏水瑕疵於買賣契約成立之初即已存在者，買受人即不得行使不完全給付請求權。 此部分最高法院並未提出反對見解，應認本院肯定出賣人已履行給付義務，而無不完全給付責任之主張。 凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。