換屋退稅9大伏位

了解了目標物件需準備的自備款金額後，如果太過勉強，千萬不要硬逼自己去負擔過於沉重的房貸壓力！ 不必非得一次到位，依照你的收入和預算慢慢升級房產，而非一次性地進駐完美夢幻房。 （1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。 ：在買的時候，想賣的那間就要有戶籍，也就是維持是自用住宅用地，不能是在空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。 台灣已進入冬季，早晚溫差大，各大超商紛紛搶攻「冬季熱食商機」，各家超商皆卯足全力把街邊、…

• 2020年全國買賣移轉棟數32.6萬棟創下近七年新高，2021年上半年買賣移轉棟數17.5萬棟則為近八年同期新高，主要為各縣市新建案增加與房市買氣升溫，不少民眾也換購新屋。
• 王太太 105 年 10 月新購自宅房屋，土地現值 500 萬元。
• ※ 申報移轉現值：指的是「可契約總價值」，是在房屋進行所有權轉移時，訂定契約當下所申報的「土地價格(ex.5萬元/平方公尺)」，用於課徵土地增值稅之依據，由售屋者進行申報。
• 可承受換屋時帶來的隱形成本，再者便是要考慮「先買後賣」還是「先賣後買」了。
• 另外，官員提醒，申請重購退稅時間分為兩種，包括先繳後退、一併抵減。

「台北通」推餐飲數位券優惠，自111年12月20日起至112年1月31日止，使用指定支付方式享單筆回饋10％，… 「台灣賽車教父」廖老大自創茶飲品牌「阿娘喂！廖老大茶坊連鎖」曾經風行一時，全盛時期全台狂開超過5百家分店，不過後續因一連串負面消息，… CNEWS匯流新聞網記者屈彥辰／台北報導 國民黨台北市立委補選候選人王鴻薇今（20）日表示2022年度中央政府稅收超收4,500億元，提出應「還稅於民」政見。

換屋退稅: 土地增值稅的小細節

自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，惟六年內限用一次。 官員表示，對於適用房地合一稅的新制房屋而言，無論是「小屋換大屋」或是「大屋換小屋」，只要是在二年內換購自住，且前屋、後屋都符合自住條件，都可以適用重購退稅。 小屋換大屋的情況中，就像舊制房屋一樣，可以全額退稅；大屋換小屋的情況，則是按比例退稅，計算基準是依新買房的價格占出售舊房的價格比例，換算可以退稅的比例的稅款。

• 隨著她結婚生子，家庭成員陸續報到，小宅也日漸不敷使用；二○一二年，她又在社區不遠處買下第二套房，總價約九百萬元，三房兩廳兩衛、約二十六坪的中古電梯華廈，顯然更適合四口之家居住，至於原來的小宅也順勢出租，靠著租金收入，多少補貼第二間房貸。
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• 反觀房地合一案件，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則按照比例退稅。
• 觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。
• 但這樣的做法，房地合一稅的重購退稅依舊會被追稅，因為房地合一稅的自用住宅資格僅限於本人、配偶及子女設籍，所以最好父或母其中一人戶籍保留在新購房屋，才不會被追稅，至於財產交易所得稅則沒有這項規定。

另外，為了避免暫時自住的投機客，在土增稅和房地合一稅的退稅機制中也限制重購房屋後5年內不能改作其他用途(不得出租、營業和變成空戶)或再行移轉，也移轉（賣），否則退回的稅會遭追回。 以前取得的不動產，適用財產交易所得稅(舊制) ，民國105年後取得的不動產，適用房地合一稅(新制)。 但若因房屋取得時間太長、成本難以舉證，萬先生就可按房屋評定現值八十萬元、乘以台北市計算「其他區」的標準四一％（高級住宅區為四六％），得到三二． 「在此情況下，應以房地買進總額、及賣出總額的價差，按出售時房屋評定現值占土地公告現值、及房屋評定現值比率（房地比），計算房屋財產交易損益。」陳秋蘭說。 她解釋，買進房產時，建商因稅務或土地所有權關係，買賣契約會分別約定土地及房屋價格；但若是中古屋買賣，一般交易就不會區分，最多分出車位及房產價格，而不會再細分房屋及土地價格。 民眾在購屋之前，通常都會了解過戶前後之相關稅賦，但在交易後，其實也有重購退稅可幫自己的荷包省錢，前提是得符合以下6個條件，方能申請重購退稅。

換屋退稅: 小屋換大屋QA

但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。 為減輕自住客換屋、改善生活品質的租稅負擔，官員強調，無論新制或舊制，都有提供「重購退稅」的機制，其中舊制房地適用重購退稅，須符合自住、二年內換屋，以及「小屋換大屋」等三個要件。 必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。 再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。 其中「新屋與舊屋的轉移登記日差距在 2 年以內」這一點是很多人會出錯的地方，因為現在很多人都會買預售屋，但是預售屋的交屋日程卻難以估計，加上現在延後交屋的狀況很嚴重，因此若你換屋是換預售屋的話，滿有可能會超過「兩年以內」這個重購退稅的時間點條件，要特別留意。

舉例來說，甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產，在2025年時決定出售，並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產，假設A房產出售時的房地合一收入，扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額，及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，還要繳納40萬元所得稅。 甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件，出售A房產所繳納的40萬元，即已取得申請退稅的資格。 另外，核准重購退稅後，新購土地有5年的列管期，除了所有權不能移轉外，還須持續有本人、配偶或直系親屬其中1人設立戶籍，同時也不能出租或營業使用，不然會被追繳原退還的土地增值稅款。

換屋退稅: 大咖投資客利多？ 個人房地賠售3年內可抵稅

但要提醒的是，如果重購後5年內改作出租、營業或執行業務使用，或再行移轉的話，會被追繳原退還或扣抵的稅額。 ● 甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。 中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會今（19）日指出，這次相關法案屬高爭議性，不僅政府連跟建築業溝通都沒有，相關委員也沒有舉行聽證會讓民眾了解，像是禁止預售屋換約，若買方家中有急難需用錢，將直接被此次錯誤政策誤傷。

基本上，不論申請第二類還是第三類土地謄本，都可以取得所需資料，進而上網試算土地增值稅。 若仍無法理解上述計算方式，目前亦可至財政部賦稅署「重購自用住宅用地退還土地增值稅試算」估算退稅金額。 陳先生於 104 年 12 月 5 日新購自宅房屋，土地現值 430 萬，並於 105 年 10 月出售自宅轉移現值 450 萬，且繳納原售出土地增值稅款 50 萬，則可退稅 30 萬元。

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新制：個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。 出售自用住宅房屋完成移轉登記起二年內重購，也就是以買賣二次登記日計算，期間應為二年內，先買後賣、或先賣後買都可。 以上述的申請條件來看，「小換大」是較為節稅的選擇，因為可以將房地合一稅全部退還，或者拿來抵扣所得稅額（詳細介紹可參考下方「2022 免稅額懶人包」文章介紹）。 如果是「大換小」的狀況，就會依照重購價格占出售價格的比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。 在介紹重購退稅的申請條件之前，我們先來介紹什麼是「重購退稅」。 重購退稅是政府提供給買屋換屋族群的節稅優惠，在房地合一稅 2.0 裡提及，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要是「自用住宅」，且符合時間上的條件，都可以申請房地合一稅退稅，也是節稅的小撇步之一喔。

有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。 第二，在可退稅額度上，舊制案件規定新買的房屋應超過原出售房屋價格，才能適用重購退稅，也就是說，小屋換大屋才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。 稅法給予換屋族「重購退稅」優惠，連退休的前央行總裁彭淮南都愛用。 換屋退稅 換屋退稅 不過房地交易稅制複雜，民眾出售適用舊制或房地合一新制房屋，雖都享有重購退稅優惠，但新舊制之間，有四大共同點、三大差異，提醒納稅人留意。 永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，一般民眾對於土增稅的重購退稅比較有概念，因為一差就是幾十萬元，而房地合一稅及財產交易所得稅退稅金額較少，很少人會注意到這部分可以退稅。 中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會今日針對本周立法院將審議《平均地權條例》修正草案，做出四項建議，第一應刪除私法人取得住宅採許可制（草案第79-1條）。

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以此案例來說，民眾需花 430 萬元買房，原房屋扣除土地增值稅後，售出獲利為 400 萬元，民眾仍需多花 30 萬元購屋，且因為未來新屋售出時，須繳的土地增額稅較售出舊屋低，因此政府僅補貼差額 30 萬。 不論是大房換小房，還是小房換大房，通通可向各地方稽稅處、稅務局申請「重購退稅」，可免繳或少繳售出舊屋應支付的土地增值稅。 自 110 年 7 月 1 日起，財政部推動「房地合一稅2.0」，以落實居住正義，減少短買短賣的炒房現況。

● 都巿土地最大適用面積是300 平方公尺，約90.75 坪，非都巿土地最大適用面積是700 平方公尺，約211.75 坪。 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論，經網友檢舉或本網站發現，聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。 5月報稅季開跑倒數計時，今年一般個人免稅額為新台幣8萬8000元，另有標準、列舉和特別3大類扣除額，653萬綜所稅申報戶… 今年地價稅將於11月1日開徵，繳納期限至11月30日止，根據財政部統計，今年開徵戶數881萬戶，開徵稅額約937億元，相…

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他表示，曾有小夫妻因為購買的預售屋工程延宕，轉而想買成屋「現買現住」，並同時委售手中的預售屋，沒想到賣掉預售屋被課徵45％的房地合一稅，卻因無法申請重購退稅，大傷荷包。 換屋退稅 換屋退稅 換屋退稅 如果是先買新屋後賣舊屋為一併抵減，可以在申報出售舊房地的房地合一稅時，直接提出新舊房地證明，扣抵房地合一稅額。 2020年全國買賣移轉棟數32.6萬棟創下近七年新高，2021年上半年買賣移轉棟數17.5萬棟則為近八年同期新高，主要為各縣市新建案增加與房市買氣升溫，不少民眾也換購新屋。

不過，要小心若打算買預售屋換屋，恐怕賣了成屋再買預售，並不符合房地合一重購退稅要件。 當家人賣掉舊屋、換購新屋時，可以退的類型共有三種，第一種是綜合所得稅，第二種是房地合一稅，第三種是土地增值稅。 前次移轉年期：指的是契約取得所有權人身分之「原因發生日期」，可於土地謄本(地籍謄本)上「土地所有權部」查看，欲申請可前往各地方政府地政局申請。 舉例來說，王太太於 104 年 12 月 5 日出售自宅土地移轉現值為 換屋退稅 450 萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。 王太太 105 年 10 月新購自宅房屋，土地現值 500 萬元。 而土增稅的退稅基準為地價高低，新購土地的地價若高於出售土地的地價，扣除已繳納土增稅後的餘額者，得申請退還其不足支付新購土地地價之數額。

換屋退稅: 最新市況

「舊制」是依據《所得稅法17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，退的是賣屋所得所繳的綜合所得稅。 身處高房價時代，想要一次買到理想的房屋並不容易，往往都是先求有再求好。 如果有換屋計畫的人，可以善用重購退稅，為自己增加一筆換屋基金，但是要先搞懂相關條件，否則最後可能淪為空歡喜一場。 ● 先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2 年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。

世界上沒有任何一個國家，民眾購買房屋不僅要政府「許可」，且五年內不得移轉，這是剝奪民眾交易自由，並造成交易糾紛。 本來「重購退稅」僅限於以小換大、以舊換新，也就是「新買的房子總價必須比出售的房子還要高」才可以申請，但是，在「房地合一」上路後，就算買進的房子總價較低，仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」，這在實價課稅的稅制下，更是一個應該好好善用的稅賦優惠。 蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價120萬元，課徵土地增值稅25萬元，復於103年9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購自用住… 重購退稅因為可以省下很多錢，因此讓很多換屋族相當有興趣，但是重購退稅要求的條件與規定比較多，除了時間點要掌握好以外，現在的房地合一稅在針對身份上面，也規定自住房屋僅限「個人或其配偶、未成年子女」，直系親屬已經不包含在其中，這點也要特別留意。 這情況下，「小換大」是最划算的條件，因為可以申請房地合一稅的全數退還，或者抵扣應納所得稅額；「大換小」的狀況則是按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。

換屋退稅: 財政部及所屬機關

依國稅局表示，房地合一新制下，個人買賣自住房屋、土地，如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前1年並無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地兩者，其完成移轉登記日時間差距在兩年內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。 至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。 另要注意的是，若要享受重購退稅，必須在2年內完成買賣，且除了以上條件都符合外，新買房屋的土地移轉現值總額必須超過舊屋的移轉現值總額，也就是「扣除繳納土增稅後有餘額」，才能退稅。 此外，在該筆土地買入後5年內，都必須作為自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人（包括夫妻間贈與），否則就會被追繳原退還的土增稅。 為了避免民眾因被課稅，而使得賣房子所得不夠買新房子，財政部說明，只要是「重購自用住宅用地」，就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。

換屋退稅: 買房兩大重點提醒，入住美宅不是夢！

另外，官員提醒，申請重購退稅時間分為兩種，包括先繳後退、一併抵減。 如果是先賣舊屋再買新屋則屬於先繳後退，通常是在賣舊屋之後一個月內就會報繳房地合一稅，待新屋完成移轉登記之後，個人要在五年之內向國稅局提出退稅申請。 財政部南區國稅局指出，民眾不管是先賣舊屋後買新屋或先買新屋再賣舊屋，只要符合自住與申請時間條件即可抵減房地合一稅。 再舉例說明，若王先生在一七年三月，將舊屋以一千二百萬元售出，接著又在一八年一月，買進二千萬元的新屋。 今年五月報稅時，他就必須先針對去年舊屋售出部分，申報財產交易所得；到明年五月報稅時，才能申報重購退稅。 「但要注意，依稅法規定，若王先生將當年度的售屋財產交易所得，自當年度財產交易損失中扣抵，則抵減部分，隔年就無法再申報重購扣抵。」林志翔說。

如果新屋在五年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳退稅款。 有三點要提醒大家的是，不論是「先賣後買」還是「先買後賣」，都要記得你的買賣時間都必須在兩年內完成，並且在退稅後5年內不可以移轉或改成其他用途使用。 有符合條件的朋友在10年內都是可以申請重購退稅的優惠。 包括夫妻間買賣及贈與，也不可出租或供營業使用，否則會被追討退還的土地增值稅。 規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。 官員指出，舊制房地指的「自住」是綁定戶籍，納稅義務人本人、配偶或直系親屬，必須在該址設有戶籍登記，同時在出售前一年內，沒有出租或供營業用的房屋，才符合自住的定義。

換屋退稅: 個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅？

重購自用住宅房屋價值，須超過原出售房屋價值，才可退稅。 若為大屋換小屋(原出售房屋價值較高)則無法申請重購退稅。 申請重購退稅的第一個步驟，是準備相關申請證件，包含重購退稅申請書、原出售與重購的登記契約影本、土地增值稅繳款收據正本、存摺封面影本。 在房地合一稅 2.0 裡也有提到，無論房屋舊換新是「大屋換小屋」、「小屋換大屋」，都符合重購退稅的申請條件。 換屋退稅 2022 年報稅季來臨，想節稅的朋友除了參考免稅額，也可以看看自房地合一稅的說明裡有無符合重購退稅的條件喔。

官員也指出，個人重購退稅金額主要是出售舊房地的房地合一稅額、乘以新屋價占舊屋價比率，退稅（抵稅）金額最高為出售舊房地的房地合一稅額。 根據規定，都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。 例如，萬先生以一千六百萬元賣出台北市舊屋，扣除成本包括：買價八百五十萬、仲介費一％（八．五萬）、代書費規費一． 假設出售時房地比為二五％，那麼售屋財產交易所得即為一百七十五萬元，這部分就須納入綜合所得總額計算。 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在108年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。

換屋退稅: A5：不一定，要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅

隨著她結婚生子，家庭成員陸續報到，小宅也日漸不敷使用；二○一二年，她又在社區不遠處買下第二套房，總價約九百萬元，三房兩廳兩衛、約二十六坪的中古電梯華廈，顯然更適合四口之家居住，至於原來的小宅也順勢出租，靠著租金收入，多少補貼第二間房貸。 十多年前，楊小姐在新北市新莊區買了一間十五坪的小公寓，兩房一廳，總價還不到三百萬元；利用青年首次購屋優惠貸款，每月房貸不到一萬五千元，考量經濟負擔不算太重，這間「小宅」也就成了她的「起家厝」。 文章開頭的小珍，就是在列管5年內違反「重購退稅後3個千萬不能做的事」將戶籍遷出，所以被追回30萬。 觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。 文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。

如果你還不是很確定未來長久定居的地點，那麼貸款通建議您盡量不要在郊區花大錢買房，應該盡量往蛋黃區靠攏，即使房子不似郊區地段的那麼大間，但是相對的未來脫手容易、房屋漲幅可期性更高。 作者擁有退休理財顧問（RFA）執照，國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷，個人投資與管理不動產資歷超過10年。 也有一種狀況是，購買新屋的土地公告現值比舊屋高，但因為新屋是屬於戶數多的大樓，導致每戶真正分到的土地持份比較少，最後換算下來土地移轉現值總額沒有比舊屋高，也還是不能退。

換屋退稅: 買房退稅30萬元，事後竟然全被追回！換屋族重購退稅，5年內千萬別做這3件事

國稅局指出，新制與舊制兩者均適用「出售、重購不動產需間隔兩年內」、「先買後賣、先賣後買」、「屋主本人或配偶出售或重購」、「房子無出租或營業」等四點；但也存在設籍、持有、退稅額度等三大差異，建議民眾申請前可先詢問相關單位，確認自己適用哪種方式。 該局舉例說明，陳小姐於106年3月5日購入A房地供自住，成交價額為新臺幣(下同)1,000萬元，嗣於108年5月28日出售A房地，成交價額為1,500萬元，且於規定期間內辦理房地合一申報並繳納稅額80萬元；後於108年8月1日再購進B房地供自住，價額為1,200萬元。 因出售A房地前1年內無出租或供營業使用，且自出售(舊)A房地至購入(新)B房地移轉登記時間在2年內，陳小姐即可適用重購退稅優惠，按重購價額1,200萬元占出售價額1,500萬元的比率申請應退還稅額64萬元〔80萬元x(1,200萬元/1,500萬元)〕。 不過因為房屋交易所得稅有新舊制之分，退稅基準上也有差異。 出售房屋若在2016年1/1以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時應適用舊制－財產交易所得稅，如此一來，購屋價格超過原出售房屋價格者，賣屋所繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則不退稅。 由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。

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