房地合一稅試算5大著數

＊註：自行申報土地移轉現值 60 萬元超過出售時公告土地現值 40 萬元部分，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。 房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵，修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，Money101有整理了房地合一稅新舊制差異和不同持有時間適用稅率。 財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定必須要申報財產交易所得。 (二)假設個人於100年5月把土地信託給銀行，105年8月塗銷信託後出售，取得時點在105年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。 (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。

提醒，土地所有權人已使用土增稅「一生一次」優惠稅率10%以後，第二次出售自用住宅用地，必須符合下列5項條件，才能適用10%優惠稅率。 移轉費用：如交易房地所支付之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；未能提示相關費用證明文件或提示相關費用金額小於成交價額×3%者，按成交價額3%計算，以 30 萬元為限。 ※但使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。

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屏東縣政府財稅局表示，因繼承取得之土地已經依法繳納遺產稅，依照土地稅法第28條但書規定，免徵土地增值稅，且再行移轉時，其前次移轉現值，以繼承開始時之該土地之公告現值為準。 而繼承取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，也不用申報契稅，但仍應先持遺產稅繳清（免納）證明書向所轄稅捐稽徵機關辦理查欠。 自99年1月1日起個人出售自用住宅，增訂「一生一屋」的優惠稅率10%。

受贈人將來出售該房地，其取得成本以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值認定。 一、「有」支付價款的事實，且經國稅局核認屬「買賣」行為：不論有無交易所得，於所有權移轉登記次日起30日內，出賣人（即贈與人）應辦理個人房地合一稅申報。 房地合一稅試算 買受人（即受贈人）將來出售該房地，以實際支付價款核認其取得成本。

房地合一稅試算: 銀行挑客戶 借房貸變難了

如果沒有在這些期限內申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；如果還被發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰。 而針對房地合一稅11月結束連四月衰退，陳玉豐說明，主因是適用新制案件持續成長，單月及前11月累計呈現成長，但是11月單月成長幅度僅9.8％，顯示交易放緩。 房地合一稅試算 財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地相關主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，這三項稅收11月單月呈現衰退，且「連八黑」。 陳玉豐說明，主因是央行升息影響房地市場交易，再加上去年基期較高，因此土增稅、契稅及印花稅不動產部分稅收都持續衰退。

高雄國稅局舉例，李先生2019年以600萬元購入A房地，於2022年以700萬元出售給兒子，有相關交易價金支付流程證明，在申報贈與稅時，國稅局核認確實屬於買賣，李先生應該在所有權移轉登記次日起30日內，辦理個人房地合一稅申報。 財政部台北國稅局表示，個人出售房地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房地是來自配偶贈與，應以配偶原始取得該房地日為取得日，並依配偶原始取得原因，計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。 (二)房屋出售時，如果土地係104年12月31日以前取得並持有超過兩年，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅，房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。

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王先生的兒子之後出售房地時，取得成本以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值（400萬元）按政府發布的消費者物價指數調整後的價值認定，不可以用合約價1,000萬元申報成本。 針對出售之土地部分徵收；目的是將持有土地的這段期間，土地自然增值的部份（即土地不因個人或投資因素所增值的部份）予以合理課稅方式歸公，分「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」。 一般而言只要是個人持有住宅超過５年者，就不會受到房地合一稅2021的影響，而且設籍滿六年後，還享有稅率10%與免稅額400萬元的優惠，對於長期持有的自住者是沒有什麼關係。 所謂房地合一稅2021新版本，就是以房地合一稅1.0版做為基底，重新調整交易稅的比例，與中短期持有課稅時程，讓有意短期出售房產的投資客在計算房地合一稅費用時，會因為過高的稅負而減緩短期出售的慾望，以達到減緩房價飆漲的目的。 因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在 2 年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，你便可以申請「重購退稅」。 在房地合一稅法通過之前是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

• 二、「未」支付價款，且經國稅局核認屬「贈與」行為：雖以「買賣」方式辦理移轉所有權登記，但經國稅局認定為贈與房地，贈與人可免辦理個人房地合一稅申報。
• 受贈人將來出售該房地，其取得成本以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值認定。
• 因此，無論房地合一稅2021上路後會如何影響房市，在上路之前市場將會掀起一波拋售潮，讓想要盡早獲利了結的投資客可以解套，不過如果你是長期持有的自住者，那房地合一稅自用住宅將不會受到影響。
• (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。
• 本網站所提供之股價與市場資訊來源為：TEJ 台灣經濟新報、EOD Historical Data、公開資訊觀測站等。

建物第一次登記之建築完成日、區段徵收、市地重劃、都市更新、剩餘財產差額分配、共有物分割價值相當、自益信託之原取得登記日。

房地合一稅試算: 公告地價調漲 全國地價稅開徵稅額成長4%

(二)被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。 (一)出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間，得以適用長期優惠稅率。 因甲是在2018年8月1日繼承取得A房地，並於2019年10月1日贈與配偶乙，於申報房地合一稅時，必須將甲之父親（即被繼承人）的持有期間合併計算入持有期間。 購入房地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、所有權移轉登記完成前向金融機構借款之利息，以及取得房屋後非2年內能耗竭之增置改良修繕費。 3.提高國內企業短期交易稅率，2年內售出所得稅課徵45%，超過2年35%。 「 房地合一稅 」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。

預估自用住宅用地應納稅額，以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限，超過部分，請另以一般用地應納稅額預估，二者合計，即為該筆土地預估應納總額。 本表估算之稅額，係依土地稅法及其施行細則有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算，僅供概算之用，實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準。 因此，無論房地合一稅2021上路後會如何影響房市，在上路之前市場將會掀起一波拋售潮，讓想要盡早獲利了結的投資客可以解套，不過如果你是長期持有的自住者，那房地合一稅自用住宅將不會受到影響。 近期討論報表的房地合一稅2.0版本，在中央政府打炒房政策的主導下３讀通過，預計在今年7月1日正式上路，期盼能減緩在資金寬鬆、低利率時代所造成的房價飆升情況，遏止短線投資客的投機行為。 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法 得核發建造執照之土地（房屋範圍不包括依農業發展條例申請興建之的農舍）。 個人交易的房地產如果是屬於前面所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。

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因此建議納稅義務人在出售房屋時可以特別注意，預先將配偶或其他未成年子女遷入，以避免無法申請房地合一優惠稅率。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地，於110 年6 月30 日以前交易者，適用房地合一稅1.0 規定課稅； 房地合一稅試算 於110 年7 月1 日以後交易者，適用房地合一稅 2.0 規定課稅。 但目前實施的新制規定，假如買方已支付價金的150萬元，加上利潤30萬元，計算總成本180萬，再乘上3%，最後僅有5.4萬的免稅額度，獲利30萬扣除5.4萬，最後乘上45%，最後需繳納約11萬的房地合一稅，大幅壓縮預售換約的獲利空間。 (三)無換屋單純出售自用住宅者，除所得4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，僅按10%優惠稅率課稅，已非常優惠。 全台灣第一家、35年歷史最久、最詳細的預售屋及新成屋建案資料庫，客觀、公正、不仲介買賣，最新房市新聞及市場分析，購屋族找房非看不可；建築業必讀研究分析，最多人討論、最多人瀏覽、最多人引用。

取得的房地產出售獲利的部分，將會依據持有時間長短的不同，課徵15%-45%不等的所得稅，另外若是供自住使用的房地產，符合規定條件者，即可使用10%的優惠稅率。 (三)房屋出售時，如果土地係105年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。 至於課稅所得額的計算，則以成交價額減除配偶繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。 不過，日前有位地政士分享客戶案例，他的客戶是在 2017 年 9 月，花 972 萬買了一間房子，並在 2022 年 11 月以 1,050 萬元出售（獲利 78 萬）。

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(一)計算出售房屋、土地交易所得時，於房地移轉登記前的相關稅費，均可列入成本費用減除，取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。 針對出售之房屋部分徵收；為納稅義務人並非經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益所應繳納的稅。 所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，若能提出證明，房屋財產交易所得的計算是以出售時成交價額減去原始取得成本及因取得 、改良及移轉房屋而支付的一切費用後之餘額；若無前述之費用憑證則依規定之所得額標準計算交易所得以為申報。 二、「未」支付價款，且經國稅局核認屬「贈與」行為：雖以「買賣」方式辦理移轉所有權登記，但經國稅局認定為贈與房地，贈與人可免辦理個人房地合一稅申報。

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房地合一稅試算: 什麼是房地產投資

房地合一稅適用對象包含法人與自然人，依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報，需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。 賣方可到各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或花錢請地政士代辦。 Ａ：一般來說，計算房地合一稅時，課稅所得可以減除的費用項目包含原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額。 而原始取的成本中，包含了取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如仲介費、代書費等）修繕費、土地改良費用等項目。 小白購買1戶房地產總價1000萬元，持有4年後轉售賣了1455萬元，其中另支付仲介及代書費用約45萬元，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬元。 小白出售房地產的課稅所得為400萬元（成交價額1455萬－購入價1000萬元－仲介及代書費用45萬元－土地漲價總數額10萬元），再乘上持有4年35%稅率，需繳交140萬的房地合一稅。

台北國稅局呼籲，個人出售自配偶受贈取得的房地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，申報納稅。 關於課稅所得額及應納稅額的計算，台北國稅局舉例，甲的父親於2016年6月1日取得A房地的所有權，而其父於2018年8月1日死亡，甲即繼承取得A房地，繼承時的房屋評定現值及公告土地現值分別為30萬元及70萬元。 甲在2019年10月1日將A房地贈與其配偶乙，後來乙於2022年10月30日以總價400萬元將A房地出售。 預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，也就是需以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，「不得合併計算預售屋持有期間」。 房地合一稅試算 因新制下個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內自行向戶籍所在地國稅局申報繳納，毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。 若是出售在105年1月1日後取得的房地產，或出售105年1月1日之前取得但持有未滿二年的房地產，即適用房地合一制。

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只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物，且已達房屋稅起徵者，都需要繳交房屋稅，房屋稅採會計年制徵收，每年徵收一次，開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。 財政部高雄國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內的財產買賣，視為贈與，依法應課徵贈與稅，但如果可以提出證據證明有支付價款的事實，且該已支付的價款並不是向出賣人借貸或出賣人提供擔保向他人借得，便不在贈與稅的課徵範圍內。 105年1月1日之前取得超過二年之房地產，無論何時賣出仍適用舊制。 房地合一課徵所得稅個人部分因採分離課稅，以比例稅率課徵，未合併個人綜合所得採累進稅率課徵，以簡政便民。 近兩年全國房價大漲，房屋短期交易活絡，即便2021年7月1日房地合一2.0上路，卻仍難阻炒房歪風。 學者認為，新冠疫情後全球大撒幣，造成無限的資金追逐有限的資產，即便政府祭出「重稅」，卻在房價狂飆之下，仍能吸引投資客炒作，但預料這樣的狀況即將被終結。

計算課稅所得時，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用，有30萬免稅額上限，未能相關費用證明文件，可按成交價3%計算。 不過，預售屋換約部分則不適用，新規改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本。 例如過去預售買價1000萬，換約出售1030萬，因有30萬免稅額，等於獲利30萬不用扣稅直接入袋。

房地合一稅試算: 土地增值稅

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