房地合一稅公司不可不看攻略

依所得稅法第24條之5第1項規定，營利事業出售適用房地合一稅2.0土地，其交易所得之計算，應以收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，再行減除土地漲價總數額。 復依同法條第2項規定，得自該所得減除之土地漲價總數額，應以依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限，而當次交易所繳納之土地增值稅，除屬超過前述得減除之土地漲價總數額上限部分所繳納之土地增值稅額外，不得列為成本費用。 該局說明，依所得稅法第24條之5第1項規定，營利事業出售適用房地合一稅2.0土地，其交易所得之計算，應以收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，再行減除土地漲價總數額。 【2021／04／15，台北訊】有鑑於房地合一課稅自105年實施以來，實務上常有透過設立營利事業買賣不動產，或藉公司股權移轉形式移轉不動產。 為抑制短期投機炒作和穩健房市發展，以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事，立法院日前通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文，將自今年7月1日起施行。 建議家族公司在新制上路後，大股東於出售未上市櫃股權時，應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數，及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成，以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。

• 惟個人持有期間超過10年，即可適用稅率15%，營利事業則仍要按20%稅率課稅。
• 未提示成本證明文件者，稽徵機關以查得資料核定其成本；如無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
• 未來若出售高總價之不動產，若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件，其推計費用僅能按上限30萬扣除。
• 但如果是2016年以後取得、出售日又在今年7月1日以後，官員表示，此類不動產交易案，就落入房地合一稅2.0課稅範圍，須依持有期間按差別稅率課稅，根據稅法，若持有期間在二年以內，稅率為45%；持有房地超過二年、未逾五年，稅率35%；持有房地超過五年，稅率20%。

在1.0稅制中，企業之房地交易並未納入課徵範圍，而係納入營利事業所得稅課徵，適用現行稅率20%，不因持有時間長短而適用不同稅率。 很簡單，因為交易的標的是股權，所以就按投資人的身分、持有股權的時間，以房地合一稅2.0的稅率，來計算稅額。 國內個人稅率是15% – 45%；國內營利事業是20% 房地合一稅公司 – 45%；外國人是35%或45%。 這裡聽到好多專有名詞，我們舉一個例子說明，小明有一家新加坡境外公司，自己持股100%，他以這家公司名義，投資國內一家A公司，A公司沒有上市、上櫃，也不是興櫃公司，它100%的資產，都是台灣境內的不動產。 最後，張瑞峰提醒，因房地合一稅2.0立法後，不動產交易稅負極高，且特地股權交易視為不動產交易規範複雜，企業欲進行組織架構重組前應特別注意評估不動產稅負之影響，且欲適用前述課稅規定仍應符合一定條件，企業進行組織架構重組時應特別注意。

房地合一稅公司: 財政部推動智能客服「地稅小幫手」

如果是營利事業投資人，交易所得，就會列入當年度營利事業基本所得額計算課稅，稅率是12%，持股滿3年可以減半為6%課稅。 如果是營利事業投資人，就會列入當年度營利事業所得稅計算課稅，營利事業稅率是20%。 營利事業如果在合計其他各項所得後，出現損失，符合某些條件下，在10年內是可以適用虧損扣抵的。 這些人往往只想獲得高額的利潤，用盡辦法，避開要繳的稅，甚至不想繳稅。 政府推出房地合一2.0後，就可以要求這些人繳交相對來說，比較合理的稅負；並不是要去影響那些長期經營，獲取不動產利潤的企業。 自105年實行房地合一稅新制，符合新制範圍內之情形，出售土地已不再適用以往所得稅法第4條之土地所得免稅了。

例如，一群志同道合的朋友，成立公司，從事不動產投資，每個人按照投入的資金比例，持有公司股份，出現新的不動產標的時，公司可以辦理增資；如果其他人想加入，也可以在符合公司法的前提下，讓新股東加入；如果有股東想退出，也可以透過轉讓持股的方式，減少持股。 1.房地買賣、贈與應於「房地合一」正式上路前(104年12月31日前)完成「過戶」，只要持有2年以上，該房地出售所得即能適用舊制。 財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地相關主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，這三項稅收11月單月呈現衰退，且「連八黑」。

房地合一稅公司: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」

至於課稅所得額的計算，則以成交價額減除配偶繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。 台北國稅局說明，個人出售的房地如果是來自配偶的贈與，而配偶又是繼承取得該房地者，依房地合一稅制申報納稅時，應以配偶原始取得該房地日（即繼承開始日）為其取得日；又因配偶取得原因為繼承，持有期間須將被繼承人的持有期間合併計算，再據以決定適用稅率。 房地合一稅公司 房地合一稅公司 計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。

房地合一稅制下，房地交易損益與營利事業所得分開計算，如為損失不能互抵。 房地交易損失，先自當年度適用相同稅率的房地交易所得中減除；減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的房地交易所得中減除；減除前述兩項後仍有餘額，得自交易年度起之次年起10年內之房地交易所得中減除(後抵10年)。 原則應提示有關帳簿、文據核實減除；未提示者，稽徵機關應依查得資料核定；無查得資料者，得依房屋評定現值土地公告現值核定成本，並按實際成交價額3%計算，並以30萬元為上限核定費用。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。 房地合一稅公司 高雄國稅局表示，隨著房地合一稅2.0上路，營利事業今年出售不動產後，要注意兩大要素影響課稅方式，首先是不動產的取得時間，這關係到是否適用房地合一稅；若屬於房地合一課稅範圍，第二項要看的要素就是出售時間，會影響適用的稅率。

房地合一稅公司: 企業賣不動產報稅 申報房地合一2.0時兩個提醒

房地合一稅2.0施行前，出售未上市櫃股權所產生之所得應課徵最低稅負制下之基本稅額，營利事業係按12% 稅率計算，持有滿3年以上者，可適用減半稅率; 個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算基本稅額，且需比較基本稅額是否大於一般綜合所得稅額，決定應納之稅額。 房地合一稅2.0規定若個人或企業處份預售屋將視同房屋及土地交易，需適用房地合一稅2.0，按持有期間之適用稅率課徵計稅。 此外，持有預售屋至交屋後，成屋之持有時間將重新計算，於處份成屋時，持有預售屋之時間無法加計成屋持有時間適用較低稅率。 房地合一稅公司 剛才講的是，在房地合一2.0上路前，我已經把我買的不動產全部裝到公司裡，在股權交易時，可能會涉及到贈與及房地合一稅。

在1.0稅制中，持有不動產不超過一年者，課徵45%; 超過1年未滿2年者，課徵35%; 超過2年未滿10年者，課徵20%; 超過10年者，課徵15%。 第二種情況是，如果這個標的公司是有簽證發行股票的，或經證券集保機構登錄，以帳簿劃撥方式進行無實體交易，那麼這個交易，就會被視為「證券交易」。 第一種情況是，交易國內未上市、未上櫃，且非興櫃營利事業股份 (或出資額)。

房地合一稅公司: 新聞稿

非都市土地依法編定為交通用地，如作農路使用，屬政府闢設供公眾通行使用者，移轉時取得道路主管機關核發「非都市土地供公共設施使用」證明書，可申請免徵土地增值稅。 財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。 官員表示，其實申報方式的部分相對單純，營利事業跟個人不同，不必單獨申報房地合一稅，所以無論適用哪一個稅制，都是統一在隔年5月申報營所稅時，一同報繳，屆時營所稅申報書也會更新，新增房地合一稅2.0的填報欄位。 如果是個人投資人，就會列入當年度綜合所得稅計算課稅，依個人適用稅率，5% – 40%不等來課稅。 如果當年度合計其他各項財產交易所得後，出現損失，符合某些條件下，在3年內是可以扣抵其他財產交易所得的。

財政部高雄國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內的財產買賣，視為贈與，依法應課徵贈與稅，但如果可以提出證據證明有支付價款的事實，且該已支付的價款並不是向出賣人借貸或出賣人提供擔保向他人借得，便不在贈與稅的課徵範圍內。 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。 財政部賦稅署表示，2022年地價稅已於11月1日開徵，繳納期間將於同月30日(星期三)截止，該署提醒納稅義務人儘早繳納，如繳款書遺失或尚未收到者，請即向土地坐落之地方稅稽徵機關申請補發。 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。 如果是個人投資人，依新修訂的法令，今年 (即110年) 1月1日開始，就須列入個人基本所得額。

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房屋買賣最常分算補貼的費用有：房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費及管理費。 房地合一稅公司 房地合一稅公司 出售自用住宅用地時，土地所有權人已適用過一生一次者，如符合一生一屋條件，仍然可以適用自用住宅用地優惠稅率。 為保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，民眾出售自住房地繳納的房地合一稅，符合重購租稅優惠條件者，可申請退還或扣抵。 惟當上述股權交易隱含房屋及土地價值發生時，房屋或土地之價值該如何判定，未來可能產生實務上價值認定之差異性。

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