425條詳細懶人包

而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人之情形，該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。 查系爭房屋係黃0隱出資興建，建造時，土地登記為被上訴人黃0根所有，黃0隱死亡後，系爭房屋由兩造等繼承人因繼承而公同共有，系爭土地則輾轉由同為黃0隱繼承人之黃0益 、上訴人取得，其餘房屋共有人均未曾為土地所有人或共有人等情，為原審所認定。 則於黃0隱死亡時，兩造等繼承人除繼承系爭建物外，併繼承黃0隱使用系爭土地之法律關係，其後土地之轉讓自非屬民法第425條之1所稱土地及房屋「同屬一人」之情形。 上訴人為繼承人之一，其於83年間取得土地所有權後，未曾就該建物占有土地為反對之意思，仍與其他建物共有人共同使用該建物，則其是否有繼受該法律關係之默示？

2.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」民法425條1項定有明文。 前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。 依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就「無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形」，始符法意。 另外，李庭長基於當時判決的用意，針對許老師的質疑提出回應，認為應推斷為無償使用借貸法律關係較為合理。 對於被繼承人及第一代後人間，為達成保留祖厝永世紀念的心意，以擬制房屋對於土地有地上權的法律關係為重，其次為租賃關係，最後才是無償使用借貸關係，較能保障當事人權益。 從最高法院判例民事庭會議決議中，對於土地與及其土地上之房屋所有人相異時，即可從此推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付對價，且該法律關係為租賃，才不至於使房地所有人間的權利失衡，同時也避免土地所有人逕行以民法第472條的單方終止權，終止無償使用借貸關係，違背當事人有意長期使用房屋的真意。

425條: 相關文章：

乃原審俱未究明，即逕適用民法第425條之1 之規定，而為不利上訴人之論斷，自屬違背法令。 換言之，未辦保存登記之房屋，因無法辦理所有權移轉登記，自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。 425條 因此，違章建築買賣契約因為無法辦理所有權移轉登記，縱然出租違建，仍無買賣不破租賃原則之適用。

• 查系爭磚造房屋齡至少80年以上，目前是否仍堪使用，已非無疑。
• 在探求繼承人之真意後，為保持祖厝之完整性，賦予「推定租賃關係」比「無償使用借貸」，更能保障當事人權益，亦符合當事人當初協議分割遺產而刻意保留房屋不予分割的用意。
• 如
  租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。
• 3.經查，系爭建物為未辦第一次所有權登記之違章建物，上訴人主張其向訴外人黃陳桂香買受，而受讓之事實上處分權，且據以辦理稅籍登記。
• 第 421 條稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之
  契約。
• 本條是一個「盡量不讓房屋被拆」的規定，當土地和上面的建物同為一人所有時，事後將土地、建物其中之一的所有權轉給別人，或先後轉給相異人時，此時新的建物所有權人和土地所有權人之間，如果沒有租賃或地上權的關係存在，土地所有權人可以請求建物所有權人把建物拆掉。

2.本例無法適用民法第799條之理由在於，該條文乃於民國98年始修正，而本案移轉之時點在本條修正之前。 第448條承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權。 旅客於發航二十四小時前，得給付票價十分之二，解除契約；其於發航前因死亡、疾病或其他基於本身不得已之事由，不能或拒絕乘船者，運送人得請求票價十分之一。

425條: 民法第425條之1實務爭議問題探討(下)

本案所涉及乃「請求不當得利」案件，事實略為，土地所有人（即被上訴人）與建商合建房屋，由建商取得房屋1到5樓之所有權以及基地之所有權，而地主取得地下室之所有權，而後上訴人輾轉取得1到5樓之所有權以及基地所有權。 最高法院民事判例第460-1條耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。 第447條出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

所以土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，雖無地上權之設定，但解釋當事人之真意，應推斷土地承買人或所有權人默許房屋所有權人繼續使用土地。 在過去實務見解中，對於「合建契約」中，建商以及地主之間，是否可任具有經濟上之關聯，而屬於「同屬一人」，使該房屋類推民法第425條之1之規定取得利用權，見解仍然分歧。 本條是一個「盡量不讓房屋被拆」的規定，當土地和上面的建物同為一人所有時，事後將土地、建物其中之一的所有權轉給別人，或先後轉給相異人時，此時新的建物所有權人和土地所有權人之間，如果沒有租賃或地上權的關係存在，土地所有權人可以請求建物所有權人把建物拆掉。 未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或
承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契
約。 出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；
如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。 承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終
止契約。

425條: 類推適用與否？

最高法院民事判例最高法院民事裁判第433條因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。 在今天的案例中，Ｃ所法拍到的該房子，並未超過耐用年數的最高上限，因此，仍在法定的「得使用期間」之內，可依照民法第４２５條之１，享有受法律推定租賃關係的保障，讓Ｃ不用將該房子拆除，於是，法院最終駁回Ａ的請求。 從法條規定可知，租賃關係存續至「房屋得使用期限屆至」為止，而使用期限係以「承租當時房屋之通常使用期限」來判斷。 而建物所有人若未得土地所有人同意，自行改造或更新材質結構延長房屋使用期限，則無延長租賃期限之效果。 定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者 425條
，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。 原告請求核定租金額並給付租金，在法院核定租金額前並無給付確定期限，於訴訟程序上固便利原告得合併提起，惟原告請求給付租金之前提係以其租金額經法院核定為必要，故而，原告得請求給付租金並加給遲延利息，自應以其業已訴請法院核定租金者，始得該當於前述所謂之催告。 民法第425條之1第1項規定「所有權讓與」，是否限定須經登記之不動產？ 若違反「編為某種使用地之土地」之規範，其效力為何？ 民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。

425條: 民法第425條之1有關「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之規定。

則被上訴人本於系爭房屋出租人之地位，依民法第455條前段規定之租賃物返還請求權，請求上訴人王美文將系爭房屋騰空遷讓交還，於法自無不合。 大法官解釋最高法院刑事判例最高法院刑事裁判第437條受判決人已死亡者，為其利益聲請再審之案件，應不行言詞辯論，由檢察官或自訴人以書狀陳述意見後，即行判決。 但自訴人已喪失行為能力或死亡者，得由第三百三十二條規定得為承受訴訟之人於一個月內聲請法院承受訴訟；如無承受訴訟之人或逾期不為承受者，法院得逕行判決，或通知檢察官陳述意見。 最高法院刑事裁判第428條為受判決人之不利益聲請再審，得由管轄法院之檢察官及自訴人為之；但自訴人聲請再審者，以有第四百二十二條第一款規定之情形為限。 大法官解釋最高法院民事裁判最高法院刑事裁判第425條為受判決人之不利益聲請再審，於判決確定後，經過刑法第八十條第一項期間二分之一者，不得為之。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。 前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。 425條 425條 又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段分別定有明文。

425條: 民法第425條之1，法定租賃關係之期限？

又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 次按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。 第280號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，法院於該案所為之判斷，自難認於本件有爭點效之適用。 嗣國有財產署因徐○藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐○定所行使同法第34條之1之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。

租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，
承租人得按滅失之部分，請求減少租金。 前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得
定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人
得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之 425條
權。 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。 優先承買權人
於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

425條: 法律知識庫

而民法第425條之1第2項核定租金訴訟係屬形成之訴，所形成之法律關係以判決主文宣示者為準，其核定之內容兼具確認之性質，如法院依當事人聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租金數額，即可溯及生效。 實務上就亦屬形成之訴之民法第442條調整租金訴訟，向認如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院48年度第1次民、刑庭總會會議決議(一)、48年台上字第521號判例意旨參照）。 如未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。 另參考民法第876條法定地上權之規定，該條規定之核定地租訴訟亦為形成之訴，其性質及立法方式與民法第425條之1相似，該地上權地租之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定取得地上權之人有支付地租義務為前提，由法院定其金額而已，故除土地所有人訴請建築物所有人支付地租之日期在地上權成立之後，法院應受其聲明之拘束而為判決外，法院決定之地租應溯及地上權成立之日起算。 亦即於地上權成立時，即有支付地租之義務（謝在全，民法物權論下，109年9月修訂七版，第281頁）。 均足認形成之訴所形成之法律關係有無溯及效力，應依其判決主文而定。

但是如果出租人於新法施行前，與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有，出租人在新法施行後始將不動產所有權讓與他人，承租人可否對該他人主張買賣不破租賃？ 查系爭房屋為24年間大地震前由吳○所興建，王○全於102年10月31日將其房屋之權利範圍出賣予訴外人鄭○堯，鄭○堯於同年12月4日再將之贈與張○，系爭土地與系爭房屋間推定成立基地租賃關係，為原審認定之事實。 果爾，系爭磚造房屋齡至少80年以上，目前是否仍堪使用，已非無疑。 上訴人主張：系爭房屋於70幾年間歷經多次修建，檢視現場照片，屋頂搭蓋鐵皮，且以帆布包住，已經不堪使用，本件租賃關係業已消滅，不因被上訴人之事後修繕而得回復等語，攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法，原審就此竟恝置不論，悉未調查審認，徒以房屋目前由吳○美居住、經營商號使用，即謂其非不堪使用，進而為不利於上訴人之認定，不免速斷。

425條: 民法第四百二十五條之一規定註釋-推定租賃關係

請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租。 原審本此見解，為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。 (一)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

• ＠ 事實上處分權乃債權性質自無不動產物權時效取得之適用。
• 其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。
• 但自訴人已喪失行為能力或死亡者，得由第三百三十二條規定得為承受訴訟之人於一個月內聲請法院承受訴訟；如無承受訴訟之人或逾期不為承受者，法院得逕行判決，或通知檢察官陳述意見。
• 上訴人主張：系爭房屋於70幾年間歷經多次修建，檢視現場照片，屋頂搭蓋鐵皮，且以帆布包住，已經不堪使用，本件租賃關係業已消滅，不因被上訴人之事後修繕而得回復等語，攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法，原審就此竟恝置不論，悉未調查審認，徒以房屋目前由吳○美居住、經營商號使用，即謂其非不堪使用，進而為不利於上訴人之認定，不免速斷。
• 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人
  之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之
  權利，仍得終止契約。
• 而建物所有人若未得土地所有人同意，自行改造或更新材質結構延長房屋使用期限，則無延長租賃期限之效果。

清單所載之附屬物，如因可歸責於承租人之事由而滅失者，由承租人負補
充之責任。 附屬物如因不可歸責於承租人之事由而滅失者，由出租人負補充之責任。 承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者
，應於租賃期滿時支付之。 如
租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

425條: 相關連結

祭祀公業張○○派下各房就公業土地有分管契約，系爭土地由張○○分管並由上訴人繼受，為原審確定之事實。 上訴人主張系爭建物為張○○興建，於42年間即經編列門牌為臺中市○○區○○里○○巷00號 ，業據提出戶籍謄本、門牌證明書為佐（一審卷第273至275頁） ，證人張○○於第58號事件證稱每房分別使用土地，到現在約有 425條 50年左右；證人柳○○於該事件證稱張○○叫我幫忙耕種插秧的地方就在他住的附近，有4、5個人管理該土地；證人張○○亦於該事件證稱該土地由4、5個人分管等語。 果爾，系爭土地附近尚有其他派下分管之土地，而系爭建物於42年間即經編列門牌供張○○家人居住使用，迄祭祀公業張○○提起第58號事件前，歷時 50餘載，未有其他派下員異議，則系爭分管契約對分管用途是否僅限於耕作？

425條: 相關法條

最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第452條承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第436條前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第426條出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第424條租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。 可是此種情形跟一般的無權占有不同，若使建物慘遭拆除的結果，對於建物所有權人並不公平（當初是跟所有權人買的呀），於是法律特別規定，土地、建物所有權人之間，視為有「租賃關係」，使建物取得對土地的使用權，不會被拆除。 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

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