土地法第104條詳解

優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。 」，法條文字並非規定讓售與「承租人」，此與土地法之規定並不相同。 土地法第104條 準此，國有財產法既就有租賃關係之國有非公用土地之出售為特別規定，而國有土地之特殊性亦如前述，則按特別法優先於普通法之原則，國有土地之處分、讓售應優先適用國有財產法（臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第1290號）。

次按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。 第280號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，法院於該案所為之判斷，自難認於本件有爭點效之適用。 嗣國有財產署因徐○藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐○定所行使同法第34條之1之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。 (一)土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權，不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」準此，甲之持分為十分之七，已逾三分之二，甲未經乙同意，將A地出售於丁，為可行。 又，土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此，乙有優先購買權（此優先購買權具有債權效力）。

土地法第104條: 第四編　　土地稅　　第一章　　通　則

倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。 再者，行使優先購買權，須表明願依基地出賣時之同樣條件購買，始得優先購買，如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買，自難認已合法行使優先購買權。 按土地法第104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

• 主旨：有關函詢「公有土地上定著之私有建物及附屬設施群，自興建完竣已逾50年者，公產管理機關於出售該公有土地時，應否依文化資產保存法第15條規定辦理疑義」一事，復如說明，請查照。
• 不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
• 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得
  對抗優先購買權人。
• 土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣 條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無 該條項之適用。
• 但民法第184條第1項前段所稱之權利是指絕對權，不包含相對權性質之債權，所以不能適用該條項前段。
• ３、他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。

﹝1﹞土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 ﹝1﹞共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。 此故，不論承租人是否知悉出賣之事實，基地出賣人，還是要踐行出賣通知之行為，例如寄發存證信函，或對話意思表示併錄音存證等；總之，不論優先權人是否因其他原因知悉基地出賣之事實，基地出賣人仍然要將同樣出賣條件依法意思表示「通知」送達予優先權人知悉，始生法定效果，而免生事後訟爭。 「土地與房屋不同屬一人所有」不宜類推適用民法第四二五條之一最高法院九十六年度台上字第一三五九號判決在法學方法論上的再思考，吳從周，月旦法學雜誌第165期。 (二)再者，如果允許成立侵權行為，則依民法第213條規定，侵權行為之法律效果以回復原狀為原則，然而，依照土地法第34條之1及此則大法庭之見解，土地既已移轉第三人名下，則不能再請求該第三人移轉登記回共有人名下，故恐怕難以透過回復原狀之方式彌補共有人之損害。

土地法第104條: 優先承購權（一）──簡介及土地法第104條

如圖1，B與C一起決定出賣整塊土地X，對A來說等同於出賣自己的應有部分，如果A同意出賣，自然沒有問題；而如果A不同意，B與C共同出賣共有地的行為則會被認為是多數共有人B與C的有權代為處分，A的優先承購權不會被剝奪，不同意處分的共有人的優先承購權，並不會因為自己的應有部分被代為處分而消滅。 換言之，若出賣人已通知其他共有人並且超過15日，就不用再擔心自己與第三人的買賣關係還會受優先承購權牽制了。 在「土地法第三十四條之一執行要點」第11點的（一）就規定，若是他共有人在收到出賣通知後15日仍未決定是否要優先承購，那麼他共有人就失去了優先承購的權利。

經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。 自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。 ﹝2﹞前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。 ﹝5﹞第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。

土地法第104條: 土地法第14條第1項各款公告

共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。 依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。 土地法第104條 依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。 (二)土地法第73條之1第3項前段規定：「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」準此，合法使用人乙就其使用範圍有優先購買權。

﹝1﹞土地權利關係人，在前條公告期間內，如有異議，得向該管直轄市或縣（市）地政機關以書面提出，並應附具證明文件。 ﹝2﹞土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。 土地法第104條 ﹝2﹞共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

土地法第104條: 土地法

關於這個問題，有一個概念先予以說明，租賃人之土地法第104條規定優先承購權，係指就租用基地出賣時，基地承租人享有與第三人相同條件優先承購的權利。 （五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。 私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。 但公有土地為直轄市或縣（市）有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

因此，只能在認為有受損害的情形下，訴請法院請求出賣人損害賠償。 土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」此規定目的即為促進土地利用，使共有關係簡化。 要旨：土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用，惟上訴人在原審既始終主張收回系爭廠房及機械設備自行經營，自與該條第一款之規定相當。 （一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。 他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

土地法第104條: 第四編　　土地稅　　第二章　　地價及改良物價

﹝1﹞直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。 ﹝1﹞私有土地受前條規定限制時，由該管直轄市或縣（市）政府規定辦法，限令於一定期間內，將額外土地分劃出賣。 ﹝1﹞外國人依特許經營之事業租賃或購買之土地，除其事業呈奉特許變更者外，不得作為核定用途以外之使用，如因故停業，其土地應由政府按原價收回。 （四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。 （四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

(二)況土地法第107條之優先購買權具有物權效力，土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具有債權效力。 要旨：土地法第一百條第一款所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。 （四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。 丁為典權人，其優先購買似有所疑義，可從兩個面向討論： A. 從文義上解釋，其優先購買權權源為土§104，根據土§104…，因具有土地利用之考量，屬於物權效力。

土地法第104條: 第三編　　土地使用　　第四章　　耕地租用

加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。 依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質並無 不同，若該契約有解除原因，非不得將其解除。 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。 每個具體個案是獨特、複雜、持續發展的，作者及平臺無償對網站使用者提供的內容是法律知識，而不是每個具體個案的解答。

此一結果，恐違反土地法第104條房屋與基地所有權合一之立法意旨。 未類推適用：乙於基地上無所有權，故乙無土地法第104條之優先購買權；另，甲雖於基地上有所有權，但甲與丙之間無租賃權關係存在，故甲無土地法第104條之優先購買權。 未擴大解釋：乙於該基地上無房屋產權，故乙無土地法第104條之優先購買權，但仍有民法第919條之優先購買權。

土地法第104條: 第四編　　土地稅　　第四章　　土地增值稅

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。 (一)土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」所稱同樣條件，指出賣之同一條件。 原審既認定曾○○等13人對於系爭房屋坐落之 基地有優先購買之權利，則該等房屋所需留設之空地，倘為其等所承租，自仍在其等得優先購買之基地範圍內。 究竟系爭房屋之構造、建材、前後左右通行道路，及與其他建築物之間距等客觀 土地法第104條 條件如何？ 另曾○○等13人主張得參酌內政部函頒「實施建築管理前合法建物及其面積認定之辦理方式」，以各該房屋實際面積反推其應留設之必要空地，是否毫無可採？ 共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有 人固得以同一價格優先承購。

又土地法第一百零四條第一項及民法第四百二十六條之二第一項之規定，旨在使基地及其上之房屋合歸一人所有，避免造成房屋與土地分離或遭受拆除之損害，以盡經濟上效用，使法律關係單純化，並杜絕紛爭（本院六十五年台上字第五三○號判例參照）。 此項優先購買權，於基地或房屋出賣時始行發生（司法院釋字第一二四號解釋意旨參照）。 因此，苟基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買（承買）之權。 縱該房屋為違章建築，且於原告提起確認之訴後，因未能補正手續而遭受主管機關拆除亦然。 土地法第104條 蓋違章建築之房屋，僅因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的（本院五十年台上字第一二三六號判例參照）而讓與其事實上之處分權。 倘於基地出賣時蓋有之該房屋具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵。

土地法第104條: 第一編　　總　則　　第四章　　公有土地

筆者以為，如果是通謀虛偽意思表示，則契約無效，依民法第113條規定，請求第三人將該共有土地之所有權回復至全體共有人共有之狀態下，不見得要連結至侵權行為損害賠償責任之規範體系。 ㈢因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權 土地法第104條 利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有 人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。 （八）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

土地法第104條: 第三編　　土地使用　　第五章　　荒地使用

三、 需注意的是，土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。 倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。 此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定，併此提供台端參考。

土地法第104條: 第一編　　總　則　　第二章　　地　權

2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者，登記機關應洽原囑託機關意見後，依前目規定辦理。 依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。 一個概念先予以說明，租賃人之土地法第104條規定優先承購權，係指就租用基地出賣時，基地承租人享有與第三人相同條件優先承購的權利。 此外，實務上也有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，而向法院提起「分割共有物之訴」，此時地政機關通常傾向先駁回多數共有人辦理移轉登記之申請，如果少數共有人擔心地政機關會准許辦理移轉登記，也可以先向法院聲請假處分，禁止多數共有人辦理移轉登記。

本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。 登記申請書，應列明全體共有人及於登記申請書備註欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理。 本法條之優先購買權與土地法第104條或第107條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條或第107條規定。 老人福利機構 社會福利設施＿養老院 老人院 養護中心農地使用,變更 申請要點 研究篇＿林峻央 非都市土地申請變更作為社會福利設施使用其事業計畫審查作業要點 五、直轄市、縣（市）政府受理申請應注意事項如下： （一）申請變更編定使用土地面積 達二公頃以上者 ，在核准… 實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。

國有土地之管理、處分與利用，係依據國有財產法之相關規定，土地法係針對未區分公私有之土地為一般管理、利用、課稅之基本、普通規定，國有土地之角色既與一般私有土地並不相同，則國有土地之處分、利用，於國有財產法有特別規定時，是否仍應優先適用土地法，即有疑義。 為了確認15日從何時計算，會建議以「存證信函」通知，可明確知道通知達到的時間。 而其他共有人若欲行使優先承買權，也建議以「存證信函」辦理，可留下行使優先承買權的證據，另外須留意者，所謂的「表示」，是以意思表示達到出賣共有人為準，所以不要等到第15天才寄存證信函，這樣寄達的時候可能就逾期了。 ﹝3﹞本法中華民國一百十年十一月二十三日修正之條文施行時，原土地所有權人或其繼承人申請收回土地之請求權時效尚未完成者，應適用前二項規定。 ﹝1﹞因第一百十四條第二、第三、第五、第六各款契約終止返還耕地時，承租人得向出租人要求償還其所支出前條第二項耕地特別改良費，但以其未失效能部份之價值為限。 ﹝1﹞聲請登記之土地權利，公告期滿無異議，或經調處成立或裁判確定者，應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。

於協議分割及由直轄市、縣(市)政府請求法院分割之情形，屬直轄市、縣(市)政府可依其意思決定、影響公有土地權利移轉、變動者(雖「如何分割」係由法院為之，惟「是否分割」仍係由直轄市、縣(市)政府決定)，應有土地法第25條之適用。 依上述最高法院裁判、內政部函令所示，雖甲所有的祖厝未經保存登記，但不妨礙其主張土地法第104條第1項所規定優先購買的權利。 故丙與土地開發公司簽妥土地買賣契約，須先依法通知甲是否優先購買，甲得主張以同樣條件優先購買該土地；倘丙、土地開發公司未依法通知且已辦妥土地移轉登記，甲更得依同條第2項規定，主張該移轉對其不生效力而應予塗銷。 ㈥綜上，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土 地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。 他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

土地法第104條: 第五編　　土地徵收　　第三章　　征收補償

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