土地法34條之16大優點

據上可知土地共有人出賣其應有部分時，負有通知義務者係「出賣人」，他共有人如認受有損害，應向出賣人請求損害賠償。 換言之，本條並未課予買受人有維護他共有人優先承買權之義務，買受人既非本條規定之義務人，自無違反本條規定可言，亦難認有何違反義務之過失責任。 是本件被告乙既為系爭土地應有部分之買受人，並非出賣人，即無違反土地法第34條之1第4項之規定可言，更遑論係脫法行為，是原告主張其依據土地法第34條之1第4項規定所生之優先承買權受侵害，向非出賣人之被告等請求損害賠償，已難謂有據。

未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。 其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。 (二)乙、丙二人依土地法第34條之1第1項，未經丁之同意將該筆土地出售於辛，則同意共有人乙、丙二人無優先購買權，不同意共有人丁依土地法第34條之1第4項有優先購買權，承租人戊依土地法第104條有優先購買權。

土地法34條之1: 土地法34之1之存證信函(持分地優先購買)

提存款（現金、匯款或開立視同現金之票據，詳後附註事項）（如有扣除提存費、土地增值稅等費用，應另附具價金提存計算書）。

• 實務上，土地共有人以多數決出賣土地時，有時少數共有人會將其應有部份設定抵押權來阻撓。
• 依該項規定，甲、乙、丙、丁4個共有人中，只需要有超過半數，也就是只要有3個人同意，且這3個人的持分合計超過50%，就可以將這塊共有土地賣掉，不需要經過全體共有人的同意。
• 綜上所陳，因該買賣登記案現已進入司法訴訟程序，依前揭最高法院判決要旨可知，非得逕由本所辦理後續買賣登記，而應交由司法機關審判後，再由本所依判決結果辦理，惟如該案申請人認因此受有損害，亦得循司法途徑向他共有人請求損害賠償。
• 他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
• （五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
• 土地法地34條之1，共有土地之優先承購權，當他共有人向出賣應有部分之共有人為優先承買之表示時，即生效力。

所謂之共有人應以土地、建物登記簿所有權部登記之共有人為準，其他共有人數名時，對共有人出賣應有部份之優先購買權，均有同一優先權。 依《土地法第34條之1執行要點》第10點第8款規定：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。」是享有優先買權之人為出賣應有部份共有人以外之他共有人。 （五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。

土地法34條之1: 土地法 第34條之1第4項 共有 土地共有人之 優先承買權 之實務探討

在此類的案件中，應提存或是由他共有人受領的款項，多半是由承買人所預先支付的，在提存或受領完畢後才可以辦理所有權移轉登記。 土地法§34-1用於解決不動產多數共有人對於不動產處分時所遇到的問題，但本條執行時的具體細節則仰賴土地法34-1執行要點。 而執行要點經內政部於2017年修正發布，其中涵蓋許多重大修正，以下進行條列式的重點整理。 因連帶債務人中之一人為清償、提存等而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。 故共有人辦理提存時，不論以本法條第一項之同意處分之共有人全體或部分為提存人，均已達對價清償之目的。

規定並未明文禁止有意投標應買之共有人以外之人，與同樣有意購買之共有人之一協議，由該共有人具名投標應買之行為，此等行為難認有違背社會共同生活價值標準行為準則之情事，則被告乙有意購買系爭土地，而與被告丙合資投標之行為，是否為侵害他人權益之侵權行為，即非無疑。 許多以房地產生財的業者，可能會為了防止少數人使用優先購買權，進而想出各式奇招想要進行破解，例如常見的像是業者與多數共有人串通，謀劃一個「假的」地上權人，而地上權人在法律上的優先購買權是優於少數共有人的，因此少數共有人便可能會失去優先購買權。 原判決以：調解成立固與確定判決有同一效力，惟判決為法院對於訴訟事件所為公法的意思表示，調解為當事人就訴訟上之爭執互相讓步而成立之合意，其本質並非相同，故行政機關之職權事項，當事人本無權訴請普通法院以判決為之，更無由當事人以調解方式代之。 調解本質上為當事人意思表示之合意，其內容如違反強制或禁止規定者，仍屬無效，行政機關自不受其拘束，否則將違反依法行政之法則。

土地法34條之1: 法規樹狀查詢

五、副本抄送財政部，有關貴部來函說明四提及「建議配合修正該款有關遺產稅證明書之證明文件，增訂『逾核課期間證明書』及『逾徵收期間證明書』，以利各地方法院提存所遵循」1節，本部已錄案並將配合土地法第三十四條之一執行要點檢討修正。 (五)除買賣已外的處分，無法兼顧對他共有人權益，故建議在登記機關受理登記後，如他共有人提出異議，應立法建立他共有人之救濟機制，如准許納入第六項之調處，調處不成立，得向法院聲請裁定或判決，以資衡平。 土地法34條之1 (一)本法條係為促進土地利用，而賦予第一項共有人「有權代為處分」，形成對他共有人財產權之剝奪或限制，登記機關應予審酌其是否具有促進土地利用之必要性。 上述之重點在於有無妨礙執行效果，此部份之爭議較大，簡單來說若法院向債權銀行詢問是否妨礙，若銀行基於債權保留而不同意的話則登記機關要依34條之1為登記，將會予以駁回登記。 1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。 １、他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。

受取權人為公同共有人，原則應以全體公同共有人為受取權人，辦理1件提存。 但提存人亦為公同共有人，依法就所得價金為其他公同共有人辦理提存時，應按不同意處分之他共有人潛在應有部分應得之對價，分別辦理提存（公同共有關係已消滅）。 基於本法條施行以來，部分共有人以極不相當之對價將共有土地全部出賣予第三人，形成他共有人權利遭排擠之弊端，考量倘不允許他共有人以同一價格優先購買，將有悖社會公平原則。 (三)若乙、丙二人未通知戊，而將該筆土地出售於辛，則戊得主張移轉登記無效，而塗銷辛之所有權登記。 若乙、丙二人未通知丁，而將該筆土地出售於辛，則移轉登記仍然有效，丁僅得向乙、丙二人請求損害賠償。 然而，內政部後來依據法務部的意見：「土地法第34條之1為信託法公布施行前所作之規定，該規定所稱之處分，是否即包含信託行為，實有疑義。在未修法前，建議不得依土地法第34條之1規定為信託行為進而辦理不動產信託登記。」，在2017年作出修正意見的函釋。

土地法34條之1: 土地法第34條之1執行要點

『第五項』依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 ㈡惟土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。 優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。 ㈢因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。 ㈣土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。

又預期利益，係指依通常情形，或依已定計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，須具有客觀的確定性。 被上訴人僅以兩造訂約合建之土地嗣後漲價之單純事實，而請求賠償預期利益，原審遽予准許，亦有違誤（參照最高法院69年度台上字第2504號民事判決）。 (二)本法條之處分為高度行為，民法的使用管理為低度行為，本法條同意比例，卻與民法第八二○條規定相同，為使本條之處分或設定更具正當性，爰建議酌予提高本法條之同意比例。 （九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

土地法34條之1: 土地法34-1共有土地怎麼賣？優先購買權其實可能被破解！

『第一項』共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 『第二項』共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 『第三項』第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。 『第四項』共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

其次，依據抵押權之追及性，土地如依土地法第34-1條規定處分出賣，除經抵押債權人同意塗銷外，抵押權仍將存續，所有權人可以打官司塗銷該虛假的抵押權，才能保障自身權益。 因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅具債權效力，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行該條所定通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。 即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質（見最高法院83年度台上字第1761號民事裁判要旨參照）。 且債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。

土地法34條之1: 共有物強賣-土地法第三十四條之一-最高法院民事大法庭裁定 109年度台上大字第2169號

部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。 縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。 ㈤出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。 土地法第34條之1第4項規定旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，顯具有公共利益目的。

依《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」。 本法所稱「同一價格」，實務上多認為係「同一條件」，於共有人出賣共有土地或建築改良物應有部份時，他共有人對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，優先購買權人行使其優先購買權之結果，將形成與該買賣契約相同條件之契約，無須出賣人承諾（最高法院65年台上字第853號判例、85年度台上字第793號判決、86年度台上字第1737號判決）。 最高法院86年度台上字第3122號判決：「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾執一切條件，優先購買權人必須表示接受，始有合法行使優先購買權可言。

土地法34條之1: 共有土地怎麼賣？律師解析《土地法第34-1條》與共有人之「優先承購權」

（五）依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得由同意之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。 本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。 土地法34條之1 土地法34條之1 關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。 本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。 共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。

（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。 （六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。 他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。 倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。 3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。 無遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。

土地法34條之1: 法規資訊

（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。 從而，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。 他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。 本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。 土地法34條之1 第一項：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

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