土地增值稅重購詳細介紹

土地設定典權時出典人根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。 三、漲價總數額計算以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。 查定稅額經重劃後第一次移轉減徵 40%減徵稅額一般用地：131,000元 × 40% ＝ 52,400元自住用地：57,500元 × 40% ＝ 23,000元政府徵收公共設施保留地一律免徵。

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土地增值稅重購: 線上填寫+郵寄寄出

102年5月22日行政程序法第131條修正公布前，重購退稅請求權時效為5年，於修法後延長為10年，很多民眾誤以為申請期間為2年，而没有提出申請。 財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。 規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。

• 依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年。
• 觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。
• 例如，李先生於108年6月1日先購桃園區土地，後於109年3月20日出售原有八德區土地，出售前109年3月5日才將戶籍遷入出售地，因108年6月1日購買桃園區土地時，後售之八德區土地沒有設立戶籍，所以無法退還出售時繳納的土地增值稅。
• 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者。
• 【記者卓羽榛宜蘭報導】宜蘭縣政府財政稅務局表示，對於因出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用住宅用地，或先購新的自用住宅用地，嗣後再出售原有自用住宅用地，為了避免因課徵土地增值稅，降低重購土地能力，土地所有權人得於期限內申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

自 110 年 7 月 1 日起，財政部推動「房地合一稅2.0」，以落實居住正義，減少短買短賣的炒房現況。 只要買賣自用房屋在 2 年以內，符合相關條件，即可申請「重購退稅」，避免因被課徵土地增值稅而造成買不起新房的窘境。 前者由於夫妻是一起申報，所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字，只要符合條件，都可以申請退稅；可是，針對「土地增值稅」，可就必須是同一個人的名字了！ 也就是說，如果本來的房子是太太的名字，換屋時改買先生的名字，即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定，還是不能申請「土地增值稅」退稅。

土地增值稅重購: 土地增值稅 計算方式是什麼？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

3.先買後賣的換屋者，欲出售之土地，於購買新土地之當時，必須已符合自用住宅使用，始有其適用。 土地增值稅重購 甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購(出售) B 地。 如果甲在108 年4 月3 日以後申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。 土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地符合要件者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。 土地增值稅重購 ● 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5 年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。

以此案例來說，民眾需花 430 萬元買房，原房屋扣除土地增值稅後，售出獲利為 400 萬元，民眾仍需多花 30 萬元購屋，且因為未來新屋售出時，須繳的土地增額稅較售出舊屋低，因此政府僅補貼差額 30 萬。 土地增值稅重購 若同時出售多棟自用住宅用地，則可選擇以「一般用地稅率」申報繳納土地增值稅後，再申請重購退，以保留一生一次自用住宅優惠稅率。 例如：李先生於2018年6月新購桃園區自用住宅用地，並於2019年2月出售原有八德區土地，出售前才由第三地遷入戶籍，因2018年6月新購桃園區土地時，其八德區土地並無本人、配偶或直系親屬設戶籍，不符自用住宅用地規定，將無法申請退還已繳納土地增值稅。 【記者卓羽榛宜蘭報導】宜蘭縣政府財政稅務局表示，對於因出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用住宅用地，或先購新的自用住宅用地，嗣後再出售原有自用住宅用地，為了避免因課徵土地增值稅，降低重購土地能力，土地所有權人得於期限內申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

土地增值稅重購: 地方稅節稅手冊

舉例來說，王太太於 104 年 12 月 5 日出售自宅土地移轉現值為 450 萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。 王太太 105 年 10 月新購自宅房屋，土地現值 500 萬元。 【新制】配合「房地合一」課徵所得稅，105 年 1 月 1 日後之房屋交易，新增大屋換小屋可比例退稅，重購 5 年內改作其他用途，應追繳原扣扣抵或退還稅額。 本網站所提供之股價與市場資訊來源為：TEJ 台灣經濟新報、EOD Historical Data、公開資訊觀測站等。 本網站不對資料之正確性與即時性負任何責任，所提供之資訊僅供參考，無推介買賣之意。

土地所有權人申報出售多筆自用住宅用地時，可由土地所有權人自行選擇優先適用自用住宅用地順序，面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止；如果土地所有權人未選擇時，地方稅稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式，依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。 對於購屋者來說，新購自宅用地的申報移轉現值即「購入房子的土地價格」，由售屋者申報；對於出售者來說，原出售自宅用地的申報移轉現值即「賣出房子的土地價格」。 土地增值稅重購 一般來說「申報移轉現值」與政府公告土地現值相同，或價格高於公告土地現值 (多數為了減少土地增值稅，會依據政府公告土地現值而定)，且必須在房屋交易契約 30 日內申報，方得依據當時土地公告價格，如逾期則依據最新公告之土地現值繳納土地增值稅 (土地價格可能調高或降低)。 不論是大房換小房，還是小房換大房，通通可向各地方稽稅處、稅務局申請「重購退稅」，可免繳或少繳售出舊屋應支付的土地增值稅。

土地增值稅重購: 自住換屋，該如何節稅(自用住宅 重購退稅 優惠)？

答：按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。 如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。 綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2 年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用。 該局指出，土地稅法第35條重購退稅之規定，在避免因出售土地課徵土地增值稅，降低土地所有權人重購自用住宅用地的能力，故准就已納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。 自用住宅用地重購退稅除須符合2年內出售、重購〈包含先購後售、先售後購〉及自用住宅用地相關規定外，先購後售土地的退稅尚須以購地時已持有自用住宅用地為前提，若新購自用住宅用地時，後售之土地非屬自用住宅用地，即不符「重購自用住宅用地」規定。 ◎ 土地所有權人出售土地，若符合下列規定，可申請按自用住宅用地稅率 ( 10％ ) 計徵土地增值稅：都市土地面積未超過3公畝部分，非都市土地面積未超過7公畝部分。

原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉太太名下房子後另以先生名義買進新房子，就不能退稅了。 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。 宜蘭縣政府財政稅務局表示，對於因出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用住宅用地，或先購新的自用住宅用地，嗣後再出售原有自用住宅用地，為了避免因課徵土地增值稅，降低重購土地能力，土地所有權人得於期限內申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

土地增值稅重購: 符合條件 房地合一稅可申請退還或扣抵

(三)國家公園管理處核發之「國家公園區域內農業用地 ( 含耕地 ) 證明書」倘經會同包括農業、地政等機關共同認定，符合作農業使用之認定標準，並於該證明書註明「該農業用地係作農業使用無誤」，可取代「農業用地作農業使用證明書」。 土地增值稅重購 不過謝志明也提醒，取得重購退稅之後，新購入的房產必須設籍且維持自用至少5年，不能出租、營業，也不能出售或移轉給他人，否則退稅款將被追回。 舉例來說，小王賣掉總價700萬元的華廈，2年內改買了總價1500萬元的新大樓，可是華廈因為土地持分較多，土地價值總和是200萬元，新買的大樓土地持分少，價值總和僅有150萬元，就沒辦法申請重購退稅。 民眾把房子賣掉的時候都要繳交一筆「土地增值稅」，不過如果民眾在賣掉舊房子的前2年或後2年買了新的房子，就有機會可以退回已經繳的土地增值稅。

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土地增值稅重購: 「一生一次」適用條件

政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。 2.土地出售前1年內有出租或供營業使用者不適用，出售前1年是指契約書所記載的買賣日期之前1日向前推算的1年期間為準。 免稅，但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵前之原規定地價或最近一次課徵時核定之申報現值為原地價計課土地增值稅。 免稅，但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。 同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。