土地增值稅繼承詳細攻略

近期有個案例，1位民眾有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1333萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。 土地增值稅繼承 近年來房價上漲，政府也連帶調漲公告土地現值，所以大致上呈現逐年調漲的趨勢，以105年全國平均公告現值而言，就比102年時調漲了30.54％。 如果張先生往生時，遺產金額很高，張太太為了節省遺產稅，主張配偶財產差額分配請求權，得就可以因此省下100多萬元的遺產稅。

六、經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。 但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。 五、經法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署（以下簡稱行政執行分署）拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。

土地增值稅繼承: 繼承不動產的稅務議題

這時房地合一稅的計算就不是550萬元減500萬元，而是用550萬元減300萬元，這此課稅的稅基將增加，連帶需要繳納的稅負也提高，也就是出售繼承取得的不動產，其成本計算，無論是在舊制的財產交易所得稅，或者是新制的房地合一稅，都是以繼承時公告現值為成本，來計算所得。 房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，爸爸須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱，建議房產一定要去貸款。 遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

• 財政部26日指出，父母將不動產移轉給子女可適用實際買賣、贈與或繼承等三種方式，課稅制度也不同，如贈與、買賣都要課徵土增稅10％～40％、契稅6％，贈與需另課贈與稅，而繼承僅課遺產稅 。
• 耕地以外之農業用地：依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
• 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。
• 陳俊宏提醒，國稅局對於裝潢費的認定頗為嚴格，首先必須提供「發票」作為憑據，實務上提供「收據」者大多不會被認列。
• ▲去年財政部發布新的解釋令，只要房貸債務高於房地現值，就能從交易所得中扣除，破解繼承房產售出需繳納高額房地合一稅的陷阱。
• 所以無需辦理土地增值稅申報移轉及繳納土地增值稅，惟民眾辦理繼承時，仍須向國稅局申報遺產稅，並且繳清地價稅欠稅款後，才能到地政機關辦理繼承登記。

「一生一次」的面積限制為都市土地3 公畝以內、非都市土地7 公畝以內，超出的部分無法適用，而且房屋所有權人必須為土地所有權人本人、配偶或是直系親屬，同時，在簽訂售屋契約之前，土地所有權人本人、配偶或直系親屬必須在該處設有戶籍，另外，出售前1 年之內房屋不得出租或營業。 永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，售屋時需要繳交的稅負分為 3 種，包括土地增值稅、財產交易所得稅、房地合一稅，其中，土地增值稅是針對土地漲價所產生的價差課徵，而財產交易所得稅和房地合一稅則是針對售屋所得來課徵，以下分別說明 3 種稅負的計算方式和節稅方法。 土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。 但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。 前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

土地增值稅繼承: 財政部及所屬機關

依《土地稅法》28條之2，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。 但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。 換句話說，配偶相互贈與土地時的土地增值稅可以緩課，直到日後移轉給夫妻以外第三人時再一次全部課徵。 土地增值稅繼承 此種原為農業⽤地變更為⾮農業⽤地但仍作農業使⽤者，通稱為「視為農業⽤地」，得適⽤不課徵⼟地增值稅或免徵遺產及贈與稅，應符合下列要件：（一）原為農業⽤地。

• 此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況，如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧，則回歸到《土地法》第34-1條的規定，共有人及持有比率皆超過半數同意時，就能進行處分。
• 國民黨籍準台北市長蔣萬安，外界傳言他鎖定現任市長柯文哲的社子島開發推手、地政局長張治祥留任，但據傳被民眾黨籍準新竹市長高虹安「攔胡」。
• 土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
• 假設孩子繼承父母在2015年12月31日以前取得之房產，日後出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅，但是，如果同時符合房地合一稅的自住房地規定，便可以適用「課稅所得在400萬元以下免稅，而超過400萬元部分，按10％稅率課徵所得稅的優惠」。
• 但如果被繼承人和繼承人的持有期間合併計算，符合新制自住房地優惠時（能享有免稅額400萬元，並以10％稅率計稅），也可以選擇以新制申報。

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算，假設爸爸是2014年取得，小孩2019年繼承，2020年售出，取得年限時間是2014~2020年。 一般情況下繼承不動產所要繳的稅只有遺產稅，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。 因繼承取得後再出售不動產的所得稅課稅規定也與購買或受贈取得再出售有所不同。 勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地稅法規定，因繼承取得的土地再次移轉，計算土地漲價總數額的前次移轉現值，以繼承時的土地公告現值為準。 許多民眾會以為，申請不課徵就是不用繳稅的意思，等到要出售不動產的時候，才發現並非不用繳納土地增值稅，而是延後繳納而已，且因持有時間拖得更長，反而要繳更多稅。 狀況就如同上述張先生及張太太的例子，持有期間起算日，必須回溯到贈與之前購買的時點，而不是從贈與時起算，這一點觀念相當重要。

土地增值稅繼承: 土地知識專區

2018年時，張先生不幸過世，張太太為了節省遺產稅，而以主張「配偶財產差額分配請求權」的方式取得丈夫包括土地在內的所有資產。 七、 由案例五、六、七可知，納稅人欲節省遺產及贈與稅，需考慮自身財產之多寡，及財產移轉時其他稅賦負擔，若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後，遺產淨額為0元或負數，則生前贈與並不划算，若財產龐大，概算應納遺產稅額極高，可考慮生前及早規劃將財產移轉，以節省稅負。 三、因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅；贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除。 土地增值稅繼承 4.前次移轉現值或原規定地價，應按土地稅法第30條審核申報移轉現值所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。 土地增值稅繼承 1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。

國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。 本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。 為發展經濟，促進土地利用，增進社會福利，對於國防、政府機關、公共設施、騎樓走廊、研究機構、教育、交通、水利、給水、鹽業、宗教、醫療、衛生、公私墓、慈善或公益事業及合理之自用住宅等所使用之土地，及重劃、墾荒、改良土地者，得予適當之減免；其減免標準及程序，由行政院定之。 土地所有權人在同一直轄市、縣（市）內有兩筆以上土地，為不同之使用人所使用時，如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算，各土地使用人應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。 金融機構經主管機關許可合併者，其消滅機構原因行使抵押權或質權而取得之土地，因合併而隨同移轉給存續 或新設立金融機構時，免徵土地增值稅。

土地增值稅繼承: 財產交易所得稅

前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。 區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。 但領回抵價地後第一次移 轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。 公司為調整事業經營，將其能獨立運作之生產或服務設備及該設備座落之土地轉投資，其投資之事業仍繼續以 提供原產品或勞務為主或提供較原產品、勞務附加價值為高之產品或勞務，且公司持有該投資事業之股權達 40％以上者得就該土地應繳納之土地增值稅，按其轉投資之比率予以記存。 金融機構經主管機關許可合併或轉換金融控股公司或其子公司時，其原供金融機構直接使用之土地隨同一併移 轉時，其應納之土地增值稅准予記存，由存續、新設立或繼受公司，於該土地再移轉時一併繳納。 土地稅法施行細則第57條之1之土地，應另檢附各該法律主管機關核發認定符合規定之土地使用分區證明書。

主管稽徵機關應於每年地價稅開徵六十日前，將第十七條及第十八條適用特別稅率課徵地價稅之有關規定及其申請手續公告週知。 依第十七條及第十八條規定，得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。 地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，於十一月一日起一個月內一次徵收當年地價稅。 在依法劃定之工業區或工業用地公告前，已在非工業區或工業用地設立之工廠，經政府核准有案者，其直接供工廠使用之土地，準用前項規定。

土地增值稅繼承: 問:繼承的土地要不要課徵土地增值稅？另該土地經繼承後再移轉土地，如何計課土地增值稅?

（三）該農地自承受後五年內，仍須繼續做農業使用，如有違反，仍會被國稅局追繳遺產及贈與稅。 註1：公告土地現值一年公告一次，在同一年度內取得的土地多次移轉，因為公告現值未調整，而不必繳納土地增值稅。 除此之外，贈與還要另外課徵贈與稅，減除每人每年220萬元贈與免稅額後，若贈與財產價值為2,500萬元以下者適用10％贈與稅率，超過2,500萬元至5千萬元部分為15％贈與稅率、超過5千萬元部分皆為20％贈與稅率。 在 2 年內重購自住房屋，亦可申請退還房地合一稅，若是「小換大」可全額退稅，「大換小」則可按重購價格占售屋價格的比例退稅，相較於財產交易所得稅的重購條件更為寬鬆，至於退稅後的移轉和使用限制，與土增稅、財產交易所得稅皆相同。 另外，房地合一稅可減除的「必要費用」和財產交易所得稅相同，但若無法舉證，可直接以售價的5% 來計算成本及扣抵，對於沒有保留發票或支出費用較低的人來說會較為有利。

財政部台北國稅局表示，遺產土地設有地上權，依遺產及贈與稅法第10條第3項及同法施行細則第31條規定，按公告土地現值減除估定之地上權價值後辦理估價。 土地增值稅繼承 不過，如果孩子是繼承父母在2016年1月1日以後取得之房產，蔡志雄律師事務所主持律師蔡志雄解釋，不論孩子是否知道被繼承人的房屋取得成本，未來出售房產時，稅務機關都是以繼承時的「房屋評定現值加上公告土地現值」，視為取得成本。 由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，陳俊宏表示，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算，假設爸爸是2014年取得，小孩2019年繼承，2020年售出，取得年限時間是2014~2020年。

土地增值稅繼承: 移轉土地給兒女用什麼方式最省土地增值稅

若為境內居住者，按照持有期間，稅率分為 45%、35%、20%、15%，境外居住者則分為 45%、35%（詳見右圖）。 若為自住者，只要持有、設籍、居住滿6 土地增值稅繼承 年，且無出租營業，400 萬元以內所得可免稅，超過 400 萬元部分則是以 10% 稅率課稅，而房地合一稅的自住條件和土增稅的「一生一屋」相同，因此若為第 2 屋以上，將無法適用。 四、繼承登記應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理，但如有不可歸責於聲請人之事由者，其期間可予扣除(例如：向國稅局申報遺產稅，國稅局受理之期間)。 聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，最高可罰至登記費之20倍。 三、地政士法已於90年10月24日公布並於91年4月24日起施行，以前所稱的「代書」，現在已改稱為「地政士」，但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業。 所以，如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話，一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。

中國曾在 2021年4月規範，輸中產品須申請註冊，台灣上百家水產品業者依規於8月底前完成補件，但僅1家通過審核，其中，以魷魚、秋刀魚、鰹魚、午仔魚等最受衝擊。 對此，農委會召開記者會說明，國內共計178家業者受到此次暫停輸入影響，農委會宣布，將採取開拓國外市場、轉至其他國家加工及加強國內行銷等措施因應。 6.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者。 倘農地本身即蓋有合法農舍，非農民身分仍可購買農舍，取得後如繼續從事農業使用，亦可據以申請核發農業用地作農業使用證明書，以享受相關租稅優惠。

土地增值稅繼承: 繼承移轉之土地「免徵」土地增值稅

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