法拍屋點交6大伏位

點交範圍應及於房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。 法拍屋點交 即依強制執行法第100條規定：房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。 無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。

如委任代理人到場者，代理人應提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書，一併投入標匭內，並應提出國民身分證正本或影本，或其他相類之身分證明文件正本或影本。 法拍屋點交 願買之不動產，須按照拍賣公告之記載填寫。 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內，不必向法院出納室繳納。

法拍屋點交: 法拍土地不點交的原因有哪些？

法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷）。 申請的一次點交7日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，限十五日內現住人自行搬遷交屋）。 此種情形仍有在投標結束，準備開標時，法官當場將該案在未唱標時說明該標於得標後有不點交的狀況，並說明如不願意的人可以當場退還標單，如不願退標者，得標後須接受不點交的狀況。 此種情形不像上述情形，是根本不能退標的，因此投標前須三思。

在看到喜歡的物件後，若需要貸款，則至少在投標日一周前找銀行評估貸款。 由於很少銀行願意做法拍屋貸款，因此建議諮詢代標業者，加LINE洽詢。 但如果是想要買來自住，其實有的人會出的跟市價差不多(甚至高於市價)，可我認為除非房子的地點真的不錯，未來增值空間很大，否則不建議這麼做，因為法拍的隱藏成本和風險比較多，假如運氣不好，遇到不友善的前屋主不肯搬家或沒有好好維護內部等，都有可能讓你多花錢。 建議一開始從自己熟悉的區域(通常是居住地附近)找法拍物件，既比較瞭解周圍發展與房價行情(若物件不算老，可用實價登錄幫助判斷)，又方便實地探訪詢問房屋相關資訊(要請教鄰居或里長比較容易)。 在拿到「權利移轉書」後 1 個月內要辦理過戶登記，如果逾期，每超過 1 個月就罰鍰應納登記費的 法拍屋點交 1 倍，最高罰 20 倍。

法拍屋點交: 法院強制點交流程:

強制執行法第131條規定：關於繼承財產或共有物分割之裁判，執行法院得將各繼承人或共有人分得部分點交之；其應以金錢補償者，並得對於補償義務人之財產執行。 執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。 法拍屋因非基於原所有權人意思而出售不動產，難以期待原所有權人有積極意思交付房屋。 不動產查封後，僅限制債務人之處分權，並不影響債務人依通常之用法使用收益不動產，於查封程序不能排除債務人或第三人之佔有，常見有債務人為阻礙拍定而設定用益物權或租賃。 （一）繳清尾款後7至14日取得「不動產移轉証書」即可向法院申請點交，法院會命令債務人自動履行搬遷，要求債務人即現居住人於限期15~30日內自行搬遷交屋，若拍定人發現債務人未於搬遷期限內主動搬遷，待期滿後可再向法院繼續點交動作。

• 投資於法院拍賣不動產的市場，固然可獲取鉅額利潤，但必須注意的是，勝利必然永遠是合法者、冷靜者、勤奮者與深思熟慮者始可以享有；參與法拍投標者對於效益評估與抉擇自然無法或免。
• Ａ：拍定人因買賣不破租賃之規定，承受租賃契約，須依原契約內容，忠實履行是拍定人無法拒絕承租人共用客廳，廚房，浴廁。
• 不點交變為點交 (９０％的機率)──有１０%的機率是銀行不知道要排除一般來講，不點交變點交，都是銀行提起以侵害其債權金額時，銀行可根據〔民法〕第８６６條規定：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。
• 法治社會才能維持人類社會的常態，也是人類存在的終極目標，為保障法拍投資的權益，當然應先認識其有關法律規定，做為投資行動的依據。
• 行員會先確認你的帳戶內有足夠的錢，然後讓你填寫開支票的單子(ps. 支票抬頭寫自己的名字就可以)，並收取手續費(不同銀行可能費用不同，ps. 台新銀行是 50 元)。

如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。 得標人引導法院執行人員到現場，佔用人如不在現場或拒絕開門，執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後，會同管區員警及蒐證人員入內執行。 通知得標人（副本予占用人或利害關係人收）屆期備妥搬遷工人，搬遷所必要之用具，如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等，並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。 正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及「附近市場行情報告」及「投標室現場競標情況」再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平 。

法拍屋點交: 拍賣出價與保證金。

由法院民事執行處拍賣公告欄上張貼之拍賣案件，可清楚查看、選擇適當投資標的物，但此方式自己到法院查看，需費不少時間。 限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。 除此之外，部份標的物若另有限制，則法院在拍賣筆錄特別聲明，如共有人之優先購買權、拍賣國宅，投標人必須衡量國宅申購限制條件。

以下僅能列出在透明房訊(目前全國最大的法拍資訊網站)可容易搜尋得到的〈法拍屋點交的流程及規定〉，至於法拍屋點交的技巧與手法還是要靠實務經驗的積累與用心體會才能成為見招拆招的法拍屋點交藝術家。 免責聲明本公司僅係提供協助向法院或台灣金融資產服務股份有限公司委託法院執行拍賣提出承買服務，並無就銀行或金融機構之貸款條件、內容有所擔保。 本公司所提供關於承買標的之相關資料、描述均係依法院拍賣公告或其他公眾可取得之資訊為主，委託人仍就欲承買之拍賣標的有查證義務。

法拍屋點交: 法拍屋的最後程序—點交

大台北房屋網提供買屋、賣屋、租屋的優質不動產房屋仲介服務！ 包含各地區房地產相關資訊包括：大安、中正、捷運、信義房屋等。 [周刊王CTWANT] 《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全台房市業者如臨大敵。

• 執行法院為使拍定人取得不動產之占有，必先確定何人為點交義務人，方能排除其占有，將不動產點交於拍定人。
• 會員必須同意不在討論區發表任何具有偽造詐欺的、誹謗的、錯誤的、辱駡的、粗俗的、有害的、騷擾的，淫穢的，褻瀆的、性別導向的、威脅侵犯他人隱私的、或者違反任何法律法規等資訊。
• 買法拍屋不像買一般的房子那麼方便，有不少的限制，所以投入這個市場的人不多，自然也比較能低於市價買到房子。

不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。 履勘時，若發現債務人的物品還在，而且債務人也沒有到場的話，法院還會再給得標人和債務人(或現居者)約 20 天至一個月的時間去協調。 如果第一次點交通知的期限內，債務人仍未搬離，就再聲請第二次點交，即現場履勘。 同樣也是大概 10 天左右，會收到法院發出的履勘通知。 在法院公告的完整公文中，可以從「使用情形」瞭解查封時的內部屋況，比如壁癌、水電、陽台增設 …，還有從「備註欄」得知有無車位、有無租約等現況。 建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手，減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩，除非是買大樓或公寓，這種雖然土地不是「全部」，但房屋一定要是「全部」。

法拍屋點交: 法拍流程一次掌握

海蟑螂如果是前述製造假租約等情形，則如前所述，因修法後有一部分租約需經公證始有買賣不破租賃之適用，而公證之租約係經法院公證人或民間公證人依相關法規依法公證，如此已可部分減少假租約的出現。 另外，承租人亦須實際占有（住進去）始有買賣不破租賃的適用，亦可減少假租約的出現。 另外縱使有租約，但承租人若未實際占有（白話的說，就是未實際住進去、未住在裡面），承租人也不能持租約對抗拍定人，主張不搬遷（此觀修訂後民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」）。 不過，因為我國民法為了保護通常是經濟上弱者的承租人，而將原本存在於債務人與承租人之租賃契約，移由拍定人承受，使得承租人在原有租賃契約存續期間得以繼續居住而不用搬家（修正前民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」）。

Ａ：拍定人可逕向執行法院聲請依強制執行法第一百條第二項規定，拍賣而提存其價金，動物在法律上性質，視為動產，故若債務人屋內遺有動物，則可依前述辦法處理。 Ｑ：標得房屋，拍賣房屋註明，該屋一部份侵佔在別人土地上，應如何處理？ Ａ：這種情形，應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第七百九十六條規定意旨不外為： 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。

法拍屋點交: 法拍屋不點交風險大！法拍屋的注意事項不可不慎（上）

所有留置物都要交給拍定人保管；有些司法事務官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些司法事務官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。 履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報契稅，並查一下有沒有欠房屋稅、地價稅，以及工程受益費，如果有則補繳。 進入前，不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知，能不能接受且願意處理這些麻煩，再決定要不要買法拍屋。 《黑心投資客炒房告白》作者Sway表示，近期也有不少投資客與代銷業者聯手坑殺買方，舉例來說，不少建案還沒拿到建築執照前，代銷業者就會私下銷售房屋，買方只要付10萬元訂金就可拿到預約單（俗稱「紅單」）；等建照下來後，再依照紅單價格正式簽約。 他表示，最近桃園、新竹代銷業者私下把「紅單」轉給熟識的投資客，一次轉十幾戶，讓投資客拿著紅單轉賣給其他人頭後、再轉賣給仲介，經過層層轉賣，預售屋簽約價格被墊高將近1倍，現金也直接流進投資客的口袋。

注意，以下這些物件可能使得銀行代墊額度降低：不點交物件、凶宅、海砂屋、輻射屋、結構明顯受損之物件、非完整持有之物件、地下室、小套房、宗教設施建物、持分比例不一致、高空屋率地區。 因為民法425條規定，買賣不破租賃，但只要租約超過5年或沒有定期限的租約未經公證還是會被排除其租約。 2.所有貸款方案之實際核貸金額與利率，視個人狀況及授信條件而不同，實際貸款條件 (例：核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異，銀行保留核貸與否之權利。 法拍屋點交 適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

法拍屋點交: 服務地區

執行法院為使拍定人取得不動產之占有，必先確定何人為點交義務人，方能排除其占有，將不動產點交於拍定人。 執行法院為使拍定人取得不動產之占有，必先確定何人為點交義務人，方能排除其占有，將不動產點交於拍定人，應有了解點交制度之必要。 一、法拍市場以物美價廉的房屋為特色，不過法拍屋的交易過程比一般房屋買賣更需要注意，否則一不小心就會衍生很多問題，本文就是就點交部分撰寫應行注意事項，以期順利辦理交屋程序。。 由於法拍屋不能入內看屋況只能看外觀，資訊較不透明，若擔心房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等其他有問題的房屋，提醒在進場投標前，一定要詳閱法拍公告上的公告筆錄事項，並透過實際現場勘察，盡可能查明房屋的實際狀況，以過濾有瑕疵陷阱的案件。 所有法拍屋在拍賣前，依規定都會預先公告，可以到法務部行政執行署拍賣公告、司法院拍屋公告、民間法拍屋網站、或是報紙上查詢，上面會載明不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額、保證金金額、投標日時及場所。 如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。

相較於一般房屋買賣，法拍標購需要一定的專業，例如掌握法律關係、了解市場投標生態、談判交屋協商技巧，一般房仲、地政士、律師若無此方面知識與經驗，較無法給予完整建議。 （強制執行法第113條準用第51條），換言之，出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。 房屋現使用人卻不能以該租賃或借貸契約關係對抗債權人之意，拍定人可以要求法院解除使用人之占有。 答、拍賣公告上載明點交，表示投標人經本院拍定得標後，如不動產內有人占有，得聲請本院解除占有，將不動產交付拍定人。 如不動產於查封時為債務人自己居住使用，或第三人對其係在查封前無權占有不爭執，或於法院查封前出租、或設定地上權等用益物權因影響抵押權經法院除去該權利，或係於法院查封後出租第三人(因違反法院查封效力)等情形，原則上法院會將拍賣條件定為點交。

法拍屋點交: １.聲請法院點交

取得權利移轉證書並申請過戶：繳清價款後，各地方法院會在 10~20 日內核發「權利移轉證明書」，得標人可以持此證明書，前往地政機關申請「產權移轉登記」。 法拍屋點交 銀拍屋銀拍屋的「銀」自然就是銀行了，銀拍屋就是債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產，後因「無人應買」便由債權銀行自行承買處分的不動產。 房屋的「所有權」給你，但若有使用權的相關衍生問題，買受人需自行解決；若為點交的物件，那法院在移交時就會協同清點交付，此時若有影響買受人「使用權」的狀況，法院可以用公權力協助排除。

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