法拍屋流程圖全攻略

如搜尋條件及搜尋物件、對欲投標物件進行詳細查證、投標金額研議、貸款及融資管道協助，並對點交與否極可能出現問題提供專業意見，整個過程並應訂立契約。 另外公司是否架設專業的網站，以及具備功能強大的法拍屋搜尋系統，都是民眾選擇時應注意的事項。 另外，依照執行拍賣機構的差別，以抵押的房屋來說除了法拍屋，尚有｢金拍屋」和「銀拍屋」2種。 所謂的金拍屋（簡稱金拍），是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交台灣金融資產服務公司協助辦理；然而銀拍屋（簡稱銀拍）則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣之不動產。

每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。 對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。 想要便宜買好屋，除了會挑選中古屋這類型的物件外，「法拍屋」也是一個吸引人的選擇，因為可以用比市價行情低的價格入手，房市達人「賣厝阿明」也教戰其中4大重點。 由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。 如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。 佔用人在場者，法官將先諭知占用人解除其占有，並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離，時間屆至即強制搬遷。

法拍屋流程圖: 法拍點交流程為何？

經協調後，若債務人至交屋期限仍不交屋，拍定人可再陳報法院，申請第強制點交。 法院發出定期強制執行通知，聲明強制執行時間。 於現場時，拍定人除先行通知管區安排員警到場外，鎖匠及搬家公司也都要預先安排好，以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生；若債務人不在場，屋內的遺留物，法院將現場清點並造冊，所有遺留物都要交給拍定人保管，拍定人需另尋地方或倉庫存放。 並發存證信函通知對方來領取，若是無法通知到債務人或對方拒收，可再向法院申請公示送達，以刊登報紙方式通知。

可以點交的法拍屋，會在你得標後，由法院負責將房屋的使用權交給得標者，假如遇到原屋主不搬離或是其他理由拒絕，就可以用公權力處理。 一般法拍屋保證金為底價的2成，會依照各地方法院調整，特別要注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。 二、證件準備好後，再向該稽徵機關或鄉鎮公所索取契稅申報書，詳細填妥後，連同上述文件一併交各該機關收件即可，大約3至5天左右，可收到契稅繳納通知，必須在繳稅期限內繳清契稅。 契稅繳清後，即可憑收件清單領回原繳證件，並開始辦理所有權移轉登記手續。 房屋現值證明一份（持權利移轉證明書向稅捐機關申請）本案為法院標購案件，可依申請的房屋現值或拍定時移轉價格，申報擇一從低核課契稅。 得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費，旅費多寡因旅途長短而異。

法拍屋流程圖: 法拍物件搜尋

若拍賣物為公同共有部分（及拍賣持分的部分）、耕地三七五減租、合法租約等，優先承買權人有法拍土地優先購買權，即便優先承買權人放棄優先購買權利，仍須由買受人自行處理，屬於不點交範圍。 查封時法拍公告若土地為第三人無權占有、承租人被排除租賃權，或土地之地上物為空屋、債務人自住，經拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將不動產點交給得標人。 法拍屋流程圖 受禁止處分時，債務人無法進行買賣、設定，也無法向銀行貸款，因為大部分的銀行並不受理被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借貸。

副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。 拍賣屋之所以產生，代表房屋產生不良債權，而把錢借出去給屋主買房子的銀行就會作為債權人，為了可以順利拿回借出去的貸款項目，銀行會選擇以強制執行法，正式聲請法院進行拍賣房屋以償還債務。 A.拍定人登記取得不動產所有權後，實際上也要能夠使用才行，但不動產有時候仍然是被占用的，勢必要加以排除才能實際使用房屋，而「點交」即是書記官與當地管區員警會陪同拍定人者至不動產現場，強制執行把占用排除掉，將不動產交付給拍定人。

法拍屋流程圖: STEP 2：點選「法拍公告」

了解法拍資訊：除了務必查詢的法院拍賣公告之外，也可尋求擁有較多經驗及知識的法拍仲介、代標公司、法律代書事務所的協助。 為了清償債務，債權銀行向法院聲請拍賣，然而經過法拍屋的程序後，法拍屋流標無人購買，就會由銀行承受自行處分。 不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。 首購族還可以申請優惠利率房貸。 如果過了協調時間，債務人還是不交屋，或獅子大開口要求不合理的搬遷費，得標人無法同意支付，可再聲請第三次點交，即聲請強制執行。 法拍屋有分為「點交」、「不點交」兩種，「點交」的法拍屋在法院的協助下，大約一個月左右可以入住；「不點交」的法拍屋通常情況較複雜，很常要透過「打官司」的方式才能取得房屋的「使用權」。

民視新聞／吳承翰、宋弘麟 台北報導立法院1月17日召開聯席委員會，審查《共享經濟條例》，討論怎麼還稅於民。 但藍營不滿行政院還夾帶了撥補經費給勞健保、台電，以及打造韌性社會等事項，項目種類繁多，不可能在過年前審完，民進黨立院黨團總召柯建銘反擊，執政黨不是意氣之爭，解決問題才是最重要的。 首先要先找到心目中理想的法拍屋標的，目前網路資訊發達，市場上有許多仲介業者整理的法拍屋資訊，法院每天也會更新法拍屋資訊。

法拍屋流程圖: 權利移轉點交房屋

適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。 所謂的「點交」，即指拍定人向法院聲請點交，法院會排定時間安排履勘，並透過強制執行法第九十九條強制執行依法將房屋點交完成，一切點交程序由法院全權處理。 投標法拍屋之前，投標人必須到法院的民事執行處索取投標書、保證金封存袋，並於投標日攜帶身分證及印章，在拍賣時間前 30 分鐘將投標書連同保證金封存袋投至標櫃，將投標書和保證金封存貸投入，拍賣開始後法院便會開標，由出價最高者得標。 法拍屋流程圖 辦理法拍屋權利移轉流程如下：首先，需備齊相關證件：身分證正本、影本、戶籍謄本，以及法院核發的權利移轉證書。

法拍屋每一次的拍賣，會因無人投標而流標，而進入下一次拍賣時就會減價 8 折，投標人可以選擇在任何一次拍賣時機點進場投標。 這期間債權人可以要求減價拍賣，或是直接承受，期滿如果還是沒有成功拍定，也沒有由債權人承受，便視為撤回該不動產之執行。 第四次拍賣稱為特別拍賣（或稱特拍／四拍），如果三拍後債權人不願意直接取得房屋所有權，就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。 这是因为法拍房贷款的特性导致的。 正常的按揭贷款，贷款的同时会提交房产证与抵押证，所以银行没有太大风险。 但是法拍房需要先贷款，付到法院。

法拍屋流程圖: １.聲請法院點交

臺灣銀行基隆分行之支票視同現金，隨即開立正式收據。 其餘票據則先開立臨時收據，待票據交換正式入帳，再開立正式收據。 請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。 如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。 代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼（最好附影本）請詳為填寫。

小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。 大部份代標業者除「代理客人標購」外，本身亦有介入投資案件；如遇上需求性很強的客人巧妙安排客人以些微價錢未得標，代標業者自行得標後，再高價轉售客人，賺取額外差價。 因此只有堅持「三不原則」的代標公司，才是永續經營的正派公司，也才能保障消費者至高無上的權益。 至於法拍屋的申貸條件，凡年滿20歲以上的國民，信用良好無不良紀錄者、並有正當職業，能按期履約償還本息者，都可以向銀行申請法拍屋貸款。 買法拍屋，而依規定要在拍定後七天內繳清價款，所以，資金的取得和週轉是一件重要的事，從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。

法拍屋流程圖: 台灣基隆地方法院

5當事人詢價法院向債權人、債務人及相關人詢問拍賣價格。 6公告拍賣時間同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。 7進行正式拍賣會經過第1～3次拍賣。 8應買公告拍賣結束後，會有拍定或承受的結果公告，並查核增值稅應繳納金額。

• 此種情形不像上述情形，是根本不能退標的，因此投標前須三思。
• 請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。
• 法治社會才能維持人類社會的常態，也是人類存在的終極目標，為保障法拍投資的權益，當然應先認識其有關法律規定，做為投資行動的依據。
• 勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價，反而得不償失。
• 不過偶爾也會遇到不點交的狀況，例如當出現「無償使用」、「租用」及「共有持分」等情形，法院多半都不會協助點交。
• ※貼心提醒：依據民法第851條之規定，「地役權」是指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手，減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩，除非是買大樓或公寓，這種雖然土地不是「全部」，但房屋一定要是「全部」。 法拍屋流程圖 I 執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。 二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。 另外要特別注意的是，法拍屋的保證金支票，抬頭開投標者的名子，支票背面需簽名或蓋章，且不能有「禁止背書轉讓」的字樣，若有蓋禁止背書轉讓的字樣，就算標到也等同廢標。 購買法拍屋流程的第四步：找尋適合進場的投標時機。

法拍屋流程圖: 土地登記申請書(櫃台人員引導填寫)

萬一拍賣房屋後的金額不夠還給銀行，銀行仍然可以要求保證人幫忙還錢。 為了能以適當價格拍賣房屋，法院也必須充分調查房屋的現況、占有使用情況或其他權利義務關係。 執行人員有現況調查權以調查房屋實際狀況、是否為海砂屋、輻射屋或經地震受創等。 查封時，債務人必須為房屋登記所有人，或具備其他證明房屋為債務人所有的證書（例如：房屋建築許可執照或使用執照等）；否則可能遭受第三人異議之訴。

• 由法院民事執行處拍賣公告欄上張貼之拍賣案件，可清楚查看、選擇適當投資標的物，但此方式自己到法院查看，需費不少時間。
• 法拍屋本票開立的方式，看完教學文章後如果還是讓你有疑惑，也歡迎您留言給《TORO ESTATE》，希望今天又讓你離法拍屋投標更近了一些。
• 因為法拍屋在繳清尾款前不會過戶到申貸人名下，因此申貸人要先以信用貸款繳清支付法拍屋尾款，等法院權力移轉書寄達，房屋所有權過戶到申貸人名下後，才能轉移為成一般房屋貸款。
• ◎第一站、鄉、鎮、市公所 權利移轉證明書核發後，需前往鄉、鎮、市公所申報契稅（註一）。
• 法院的投標室外，在投標時間可以看到有許多代標業的資訊；網路上也可找到代標公司資訊。

其資訊編列整齊明瞭，內容充實，提供了投資者一條方便取得之道路。 有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，使承購人無法順利點交。 查封時確定為空屋、或屋主自住、或第三人無權佔有、或承租人被排除租賃權，拍定後法院會依拍定人之聲請，並以〔強制執行法〕第９９條規定辦理…以司法程序將房屋點交給拍定人。

法拍屋流程圖: 銀行鑑價作業

如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。 將想去拍賣的法拍屋附近正常中古屋房價做完整的調查分析、大小環境、嫌惡奢師有無影響房價、樓層高低、社區有無特殊情況、輻射屋、海砂屋、凶宅等等，再來就是判斷市價的幾折是你想要投標的價格，並注意每一次拍賣時間，準備進場。 【真實案例】疫情緊張三級警戒，法院暫停點交怎麼辦? 法拍屋流程圖 蘆洲最繁華的核心地段湧蓮寺商圈，110年4月第2次拍賣，電梯大樓2拍底價960萬元，建物權狀28.03坪，條件有點交。 法拍屋流程圖 法拍屋的特色：低總價小3房，邊間景觀，附有機車位，捷運交通便利，生活機能強，最適合小家庭使用，原屋主也是一家四口居住。

較為專業－代標公司的服務人員通常具有充足的法律經驗及不動產專業知識，對於相關的法令問題比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。 無法得知屋況：法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法像一般跟房屋仲介買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。 高投資報酬率通常也意味著有高風險的機會，法拍屋當然也不例外，如果對法拍屋市場不夠了解就貿然進入，可能會損 失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。 查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

二、买受人自行办理水电煤等户名的变更手续，相关费用自理。 其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用，亦由买受人自行解决。 在司法拍卖中，产权人已经丧失了对被执行财产的处分权，而由法院依职权予以强制处分。 會排出下一次拍賣，拍賣的折數是上一次拍賣的8折，但有時也會出現打9折甚至95折的情況發生，所以下一次法拍屋排出2來拍賣時，請看仔細，別變成冤大頭。 聽完隔壁桌討論法拍屋我都很想為他們稍微解釋一下法拍屋總共有幾拍的問題，但TORO怕自己太雞婆，所以還是忍住放棄與他們解釋的機會。

法拍屋流程圖: 法拍屋怎麼買？快速重點整理：

另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。 得標：若是得標，應在七天之內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，取得「不動產權利移轉証書」。 若拍賣筆錄註明「不點交」，但土地地上物之現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得權利移轉證書，即可向法院聲請點交。 辦理手續：得標者在7天內向法院繳清剩餘款項，取得不動產權利移轉證明書，接著可至地政事務所辦理過戶；未得標者則可當場領回保證金。 房市低迷，最大指標，就是法拍物件增多，這種人丟我撿的便宜，成為不少首購族躍躍欲試的划算物件，因為比起同一區域的房價，法拍屋起碼可以便宜兩成左右入手，高房價時代，不啻為一個成家好選擇！ 只是，這樣的好康，貸款條件卻相對嚴苛，資金準備，一定要比一般房屋貸款更充裕。

法拍屋業者表示，法院這項在點交前的履勘動作，並不會因為債務人沒有到場就停止或取消。 但是在程序上，如果履勘時發現屋內仍然有債務人的物品，而債務人也沒有到場時，法院還會再給得標人和債務人（或現居人）大約30天的時間去協調，這段協調時間通常就是得標人拿出一筆搬遷費請現居人搬走、或是現居人最後找房子搬走的時間。 得標後的扣掉保證金的餘款(尾款)，是大多數人最主要的資金難關，必須在短時間內拿出很大筆的錢，逾期會被法院直接沒收保證金，所以有些人會尋求銀行法拍屋貸款。