房屋交易所得稅舊制計算7大伏位

依現行法令規定，出售因繼承取得之不動產，其成本是以繼承時的土地公告現值及房屋評定現值計算，然個人卻可能在繼承不動產的同時也繼承其房貸，導致房貸要照繳，而這些債務負擔於賣房時卻無法視同成本扣除之情況發生。 王瑞鴻提醒，財產交易所得是以核實申報為原則，部分納稅義務人會誤會在申報財產交易所得時，可選擇對自己最有利的方式申報，但若稽徵機關掌握到所得人之相關成本資料，仍可按查得資料補徵所得稅。 財政部指出，個人109年度出售適用舊制課稅之房屋，始有上開標準之適用，該部業請各地區國稅局加強查核個人出售不動產之財產交易所得，落實租稅公平及居住正義。 ，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

因政府有感於部分地區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，故對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，自100年6月起課徵特種貨物及勞務稅。 房屋交易所得稅舊制計算 當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種。 重購退稅成功退稅後也別掉以輕心，一不小心就可能被國稅局追稅，土增稅及房地合一稅都規定新購房屋買入5年內，必須保持自用住宅資格，且設有戶籍，最常見父母為了小孩的學區，將戶口遷到明星學區，導致新購房屋不符合自用住宅資格，以土增稅來說，建議可以在戶籍遷出之前，先將1位直系血親遷入，保有自用住宅資格。

房屋交易所得稅舊制計算: 綜合所得稅

2022 Gogolook Co., Ltd. 本公司通過國際資訊安全標準 ISO27001、國際隱私資訊標準 ISO27701、銀行等級傳輸驗證。 預估自用住宅用地應納稅額，以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限，超過部分，請另以一般用地應納稅額預估，二者合計，即為該筆土地預估應納總額。 (一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。 簡單來說，在過去，一家資本額只有100萬的公司，持有超過2,000萬的房地產，在過去可利用股權交易實現房地移轉，卻可避掉房地合一稅。 房屋交易所得稅舊制計算 房屋、土地，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

• 該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，110年度考量部分地區新建案交易熱絡帶動當地整體房市價量上揚，或因所得額標準已多年未調整而與實際交易情形有相當差距等因素，分別調增該等地區之所得額標準1%至3%，以反映地區差異及市場行情。
• 每年的年底，就是善用父母親的贈與稅免稅額，將不動產登記給子女的好時機，也為地政士業者帶來不小的商機。
• (三)無換屋單純出售自用住宅者，除所得4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，僅按10%優惠稅率課稅，已非常優惠。
• 可以申請補發「９９年出售房屋所核定契價」，替代契稅繳款書影印本，請攜帶身分證正本及一般印章，至稅捐處全功能服務台即可辦理，該證明書僅作為綜合所得稅申報使用。
• 想要知道賣房適用的是新制或舊制，其實很簡單，南區國稅局指出，房地合一稅是2016年上路，所以凡是2016年1月1日以後取得的新房子，皆屬房地合一稅的課稅範圍；至於2015年12月31日以前取得，且持有期間超過二年的老房子，就是所謂的舊制房屋。
• 多數人可能會為了居住地的育兒津貼、學區或要申請租屋補貼等，而有遷入戶籍的需求，但往往因為房東希望繼續使用自用住宅稅率繳地…

在2015年12月31日以前取得，且持有超過兩年的房屋，就是所謂的舊制房屋，它們屬於「財產交易所得稅」的課稅範圍。 在還沒有實施「房地合一所得稅」的年代，我們會把交易不動產的部分所得金額，列為「房屋交易所得」。 許多人會把它和前幾年新上路的「房地合一所得稅」混淆，因為兩者名稱有點類似，以致於大家不知道該如何申報才是正確的。 必須在短期內賣出房地而遭課高稅率之所得稅，房地合一稅2.0修正規定，特別將下面７種非自願因素短期房地交易情形排除於房地合一稅2.0的適用條件，即使賣出持有期間低於5年之房屋或土地，也只要以20%稅率課稅，並自2021年7月1日生效。 房屋交易所得稅舊制計算 財政部北區國稅局表示：父母將財產移轉給子女，贈與稅免稅額是以「贈與人」為計算基準，當年度累計贈與金額超過免稅額時，應依遺產及贈與稅法第24條規定辦理贈與稅申報。

房屋交易所得稅舊制計算: 房地合一稅 舊制稅率計算

(三)房屋出售時，如果土地係105年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。 貸鼠先生告訴你：過去出售土地和房屋的財產交易所得有所缺漏，為改善制度上的缺失，2016 年開始實施房地合一稅，之後為了防止房價再高漲， 2021 年修正後「房地合一税 2.0」就誕生了，所謂房地合一稅新舊制，即是房地合一稅1.0 vs. 房地合一稅 2.0 。 移轉費用：如交易房地所支付之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；未能提示相關費用證明文件或提示相關費用金額小於成交價額×3%者，按成交價額3%計算，以 30 萬元為限。 ※但使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。 根據所得稅法，財產交易所得之計算以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。 再將這筆屬於建物的財產交易所得，併入個人綜所稅申報繳稅，依所得淨額的級距不同，適用5％～40％的累進稅率。

【財訊快報／記者巫彩蓮報導】興農江蘇南通洋口廠將出售給南通施壯化工，業外包袱減輕，農藥原體仍由大肚廠供應，或是外購來支應，不受該廠出售的影響，中國大陸內銷仍以原有上海廠供應為主。 房屋交易所得稅舊制計算 肇於國人通常將「理財」與投資，或單純的購買理財商品劃上等號，而相關的如收支，信用，風險，稅務，投資等管理或是符合自身價值觀的人生理財目標設定，及財商教育，經常忽視或是欠缺而不完整的。 2021 年的房地合一稅 2.0 改革的重點，是拉長短期交易的課稅其，從一年變成兩年；提高企業的稅率，原本是統一 20%，現在改成一持有時間來課稅；把預售屋還有特定條件公司納入，來防堵假借公司股權轉移，規避稅金的行為。 換大屋(以金額區分)：全額扣抵；換小屋：比例(按重購價額占出售價額之比率)扣抵。

房屋交易所得稅舊制計算: 土地增值稅

房屋買賣最常分算補貼的費用有：房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費及管理費。 進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… 出售房屋勢必會出現一些必要的費用，其中有些是可以扣抵的，如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，至於不可扣的費用有金融機構借款利息、等。 2.購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。 有時候男女合資買房會考慮登記2人的名字，各佔一半，以這個案例來看，女生新購的大安區舊公寓的房屋市值只剩一半，也就是250萬元，比中山區小套房300萬元的房屋市值低，財交稅就無法退稅，若想退稅，則至少要佔6成，也就是新購的房屋市值至少要300萬元，大於或等於售出的中山區小套房房屋市值，才能退稅。 但若以市值來看，中山區小套房賣價1000萬元，假設房屋跟土地比為3：7，房屋市價為300萬元，大安區舊公寓買價為2500萬元，假設房屋跟土地比為2：8，房屋市價為500萬元，高於中山區小套房300萬元的房屋市價，財交稅可全額退稅。

然而一般人的觀念是房子基本上只會折舊，真正賺錢的是土地交易所得，在公式計算下，有可能造成原本屬於免稅之土地所得被歸類到應稅之財產交易所得。 永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏說，房地合一新制實施後，無論是1.0制或2.0制，房屋交易所得都必須在移轉的30天內申報繳稅。 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出，舊制的房地交易屬於「財產交易所得」，採用土地、建物分開課稅的雙軌制，時間點是2015年12月31日之前買入，都以舊制計算。 2.交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。 年7月1日起開始適用：110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

房屋交易所得稅舊制計算: 營利事業所得稅

但要注意，針對高總價的不動產交易，應以實際房地總成交金額，按出售時的房屋評定現值占公告土地現值，及房屋評定現值總額的比例計算歸屬房屋的收入，再以該收入的17%計算出售房屋的所得額。 因新制下個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內自行向戶籍所在地國稅局申報繳納，毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。 王瑞鴻表示，實務上納稅義務人大多會依據財政部核定標準來申報財產交易所得，即「房屋之評定現值」按不動產所在地不同，適用不同之百分比計算財產交易所得。 (二)房屋出售時，如果土地係104年12月31日以前取得並持有超過兩年，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅，房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。

依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年。 財政部台北國稅局表示，遺產土地設有地上權，依遺產及贈與稅法第10條第3項及同法施行細則第31條規定，按公告土地現值減除估定之地上權價值後辦理估價。 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。 只要所有權人持有不動產，都需要繳交地價稅，以8月31日為納稅義務基準日，以納稅基準日登記之所有權人為納稅義務人。 只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物，且已達房屋稅起徵者，都需要繳交房屋稅，房屋稅採會計年制徵收，每年徵收一次，開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。

房屋交易所得稅舊制計算: 個人仲介不動產佣金收入，應申報綜所稅

房地合一稅2.0同時修正土地漲價總數額減除規定，防此利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。 在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。 房地合一稅制(105年1月1日)前取得，而在實施後才為夫妻贈與，以前配偶取得時間為計算稅率之標準。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，一般民眾對於土增稅的重購退稅比較有概念，因為一差就是幾十萬元，而房地合一稅及財產交易所得稅退稅金額較少，很少人會注意到這部分可以退稅。 這3類稅對於重購退稅的基本要求，都是在售屋前1年都不能出租或營業，土增稅對所有權人要求嚴格，新舊房屋的土地所有權人必須為同一人，如果舊屋是登記丈夫的名字，新屋登記在妻子名下，土增稅無法重購退稅，但可以退房地合一稅或財產交易所得稅。 (二)被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。 例如：房子在多年前買入，已經不知道當初的買價，出售當年度的房屋評定現值是100萬，財產交易所得額標準率為10%。 這時就依照房屋評定現值的100萬，乘上10%之後，所求出的10萬就是「房屋交易所得」。

房屋交易所得稅舊制計算: 財政部及所屬機關

該局呼籲，為維護租稅公平，抑制房地炒作，查核不動產交易已列入財政部重點工作計畫項目，民眾若有房地買賣，請妥善保管財產交易之相關證明文件，並依法申報財產交易所得，以免被查獲後，除了補稅還要裁處罰鍰。 (二)假設個人於100年5月把土地信託給銀行，105年8月塗銷信託後出售，取得時點在105年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。 房屋交易所得稅舊制計算 (一)出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間，得以適用長期優惠稅率。

DTTL每一個會員所及其相關實體僅對其自身的作為和疏失負責，而不對其他的作為承擔責任。 【貼心提醒】若您所擁有的是『105年1月1日後取得』的房地，110年7月1日前交易，適用「房地合一稅1.0」；110年7… 如果稅捐稽機關或法官檢察官亂課稅，犯貪污治罪條例第６條對人民徵用財產利用解釋法律職權為舞弊方法來募財罪。 不動產買賣的4大流程：簽約、用印、完稅、點交中，買賣雙方最期待的應該是點交。

房屋交易所得稅舊制計算: 房屋財產交易所得稅的計算方式

專家指出，個人出售不動產會因為屬2016年之後或之前取得，會適用「新舊制」，尤其處分2016年之前取得的不動產，又會因為納稅義務人是否能舉證相關成本費用，而有不同的申報方式。 (一)計算出售房屋、土地交易所得時，於房地移轉登記前的相關稅費，均可列入成本費用減除，取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。 年度出售房屋之房地總成交金額如有達到上開標準，在無法提供原始取得成本情形下，應依據該項標準計算房屋交易所得申報納稅，以免造成短報所得需補繳稅款情事。

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房屋交易所得稅舊制計算: 個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅？

個人出售房屋須於售屋隔年併同綜所稅申報財產交易所得稅，按所得稅法規定，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其交易所得額之計算，應先採核實認定；若未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。 「核實認定」是指個人出售房屋時，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定，也就是說以售出價格，扣除當初買價，再減去相關支出費用後的所得進行申報。 上述所謂的「高總價房屋」，在台北市為七千萬以上，新北市為六千萬以上，其他縣市則為四千萬以上的不動產。 房屋交易所得稅舊制計算 財政部規定這些「高總價房屋」的出售人，在即便未能舉證取得成本的前提下，仍須以房地出售的實價，乘上出售時之「房屋評定現值」 占「 公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例，區分出「房屋」部分的交易價格，再依照15%的稅率去計算「房屋交易所得」，並按5%~40%的所得稅率繳納個人綜所稅。

房屋交易所得稅舊制計算: 房地合一稅新制 vs. 舊制比較

由於不動產交易所得是以核實計算所得為原則，因此，為避免申報財產交易所得時，提示不出相關費用的證明文件，保留出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等支出憑證，就顯得非常重要。 (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。 原來近年來個人售屋已為國稅局重點查核項目之一，針對個人於五年內買進賣出之不動產交易或鉅額不動產交易都有可能列為檢視財產交易所得之對象，納稅義務人實有必要了解正確的申報方式，以免漏報所得，遭稽徵機關補稅又予以裁罰，賠了夫人又折兵。 二、除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例(詳見附件)計算其所得額。

房屋交易所得稅舊制計算: 公告

一年一度所得稅申報的日子又悄悄地接近了，只要您在去年度曾經賣過房子的人，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定都必須申報財產交易所得。 也建議大家做任何安排之前務必尋求專業的諮詢，畢竟房地產屬於高價值產品，加上房地產交易除了涉及所得稅以外，尚有契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等，且各稅目的規定不盡相同，最好能事前做好完整妥善的分析與規畫，以免掛一漏萬，造成權益受損。 (一)若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地而有所得者，稅率為20%。

此外，納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得，倘日後考量新、舊制稅負差異，以採舊制較為有利者，亦得於交易日次年5月底前註銷原新制申報案件，改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報。 但民眾若無法提供售屋成本、成交價格或未符合高價住宅門檻，則屬於第三順位，依照財政部年度個人售屋財產交易所得計算規定課稅，非北市高級住宅（房地總價超過8千萬元）為依照房屋評定現值8％～42％列入綜合所得計稅。 若屬於「舊制」原則上應核實申報財產交易所得，但王瑞鴻提到，個人出售不動產極有可能無法像是營利事業，完整保存帳簿憑證記載交易事項，再加上所出售的不動產可能是多年前取得或繼承而來，導致無法舉證原始取得成本或相關費用。 官員表示，舊制房屋交易所得的計算方式，是以該套房地產賣出時的總金額，減掉原始取得的成本及相關必要費用，試算出房地交易所得後，再依房屋評定現值、土地公告現值差異，區分「房屋」部分的交易所得，併入綜合所得課徵。 個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

例如：房子以1000萬賣出，當初是以600萬買入，相關必要費用為50萬，出售當年度的公告土地現值是300萬，房屋評定現值是100萬，財產交易所得額標準率為10%。 所以「財產交易所得稅」並不像「房地合一所得稅」，「房地合一所得稅」要在所有權移轉登記次日起算的30日內，向該管稽徵機關辦理申報，而且也不用併入個人的綜合所得總額。 舉例說明，繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值為 200 萬元，當時政府發布的消費者物價指 數為 100 ，出售時政府發布的物價指數為 108 ，則調整後的成本價值＝ 200 萬元 ×108 ／ 100 ＝ 216 萬。

房屋交易所得稅舊制計算: 政府資訊公開

營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有 2 年以內房地，稅率 45%；持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35% ；持有房地超過 5 年，稅率 20%，以抑制短期炒作不動產。 在房地合一2.0修法前，不少人假藉由設立公司行號，進行股權交易，實則是利用股權的交易的方式達到房地的移轉的目的，以規避房地合一稅(稅率最高45%)，而營利所得稅的稅率最高是20%。 財政部指出，個人110年度出售適用舊制課稅之房屋，始有上開標準之適用，該部業請各地區國稅局加強查核個人出售不動產之財產交易所得，落實租稅公平及居住正義。

房屋交易所得稅舊制計算: 財產交易所得稅(舊制) ：交易104年12月31日以前取得之房屋及土地

(二)未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。 若是出售在104年12月31日(含)之前取得且持有已滿二年的房地產，即適用財產交易所得稅，出售房屋須於售屋隔年併同綜所稅申報財產交易所得稅。 A：財政部臺北國稅局表示，個人如有出售房屋而獲利，係屬財產交易所得，應併入個人綜合所得總額，辦理結算申報。 當無法提出證明文件，出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準，按出售時房屋評定現值，計算房屋出售所得。

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