房地合一稅贈與詳盡懶人包

2022年地價稅繳納期限至11月30日截止，新北市政府稅捐稽徵處籲請民眾如期繳納，以免逾期繳納需加徵滯納金。 在244萬的免稅額度內，土地今年先移轉9/100，建物先移轉9/10；明年再移轉土地1/100，建物移轉1/10，比例可自行分配調整。 肇於國人通常將「理財」與投資，或單純的購買理財商品劃上等號，而相關的如收支，信用，風險，稅務，投資等管理或是符合自身價值觀的人生理財目標設定，及財商教育，經常忽視或是欠缺而不完整的。 全台灣第一家、35年歷史最久、最詳細的預售屋及新成屋建案資料庫，客觀、公正、不仲介買賣，最新房市新聞及市場分析，購屋族找房非看不可；建築業必讀研究分析，最多人討論、最多人瀏覽、最多人引用。

• 在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。
• 信達聯合會計師事務所所長、台灣創速董事合夥人暨財務長，擁有中華民國會計師及英國會計師證照CPA，同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師及創業顧問，曾任會計師公會智庫服務委員會委員。
• 個人出售房地時，如遺贈人係104年12月31日以前取得，且個人於105年1月1日以後受遺贈取得，得例外僅課徵房屋部分財產交易所得（下稱舊制），併入綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報。
• 為保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，民眾出售自住房地繳納的房地合一稅，符合重購租稅優惠條件者，可申請退還或扣抵。
• 「房地合一稅」明年開始實施後，代表國內房地產開始走向「實價課稅」，在明年之後，買賣房地產獲利，民眾會繳更多的稅。
• 舉例來說，A將自住十年的房屋贈與給女兒，若房地現值合計為300萬元，扣除每人每年220萬元贈與免稅額後，贈與總額為80萬元、適用贈與稅率10％，即為8萬元贈與稅負。

財政部國稅局指出，父母安排贈與不動產給子女，必須同時考慮贈與稅與房地合一稅，因贈與稅率為10％～20％，房地合一稅率則為10％～45％，若子女是短期出售，可能變成省下小額贈與稅、卻虧了高額房地合一稅情況。 因此，「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式，雖然有人會再用「附帶負債」，也就是連房貸一起贈與，製造扣除成本，但不管如何，贈與房子的節稅管道，已不如之前「通暢」。 有不少父母會為了讓孩子未來能夠更輕鬆一些，而留下房產，並以「贈與」方式轉移至子女名下，但房地合一制上路後，由於稅基計算變得不同，將來賣屋時，子女可能面臨高額稅金。 因此其持有期間（2016年6月1日至2022年10月30日）為超過5年未逾10年，應適用稅率20％計算應納稅額，其課稅所得額為273萬3千元，應納稅額為54萬6千6百元。 子女一定要有自備款2成，例如1000萬的房子貸款是200萬，若子女沒有實質的現金，可以透過贈與免稅額244萬處理，但要注意這筆金流必須向國稅局申報，拿到憑證後才有辦法過戶。 一開始，父母親是省下了幾十萬的贈與稅，但是因為子女當年度就出售，又繳了兩百多萬的房地合一稅，這樣子一來一回，當初父母親贈與不動產的節稅初衷，不但無法實現，現在試算起來，反而要繳更多的稅金給政府喔。

房地合一稅贈與: 機關介紹

財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地相關主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，這三項稅收11月單月呈現衰退，且「連八黑」。 陳玉豐說明，主因是央行升息影響房地市場交易，再加上去年基期較高，因此土增稅、契稅及印花稅不動產部分稅收都持續衰退。 不動產：土地增值稅、房屋稅、地價稅、租賃所得稅、奢侈稅（目前停徵）、實價登錄實價課稅、豪宅稅、房地合一稅、二代健保等。 2年內重購新自住房地者，可於重購新自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，且無論是「先售後購」，或是「先購後售」皆適用。 房地合一稅贈與 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。 依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年。

繼承不動產的，可以省去土地增值稅的成本，但是要注意的是「房地合一稅」，子女如果有處置、變賣不動產，同樣會遇到取得成本「公告現值比市價低」的問題，公告現值與市價，會有巨幅的價格落差，如果短短一年賣掉會被課45%重稅。 雖然繼承有高免稅額，不過要留意的是，繼承沒辦法做生前規劃，容易有未來子女爭產的問題。 現在假設有個家庭三代同堂，第一代有財產10億元，他們不做任何稅務布局，以臺灣目前最重要的四種稅目：所得稅、贈與稅、遺產稅、土地增值稅，各課徵10％，以累計40％的稅負成本計算，到第二代只剩下6億，到了第三代一樣扣掉40％的稅負成本，只剩下3.6億元。 自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。 財政部南區國稅局解惑，近期有民眾詢問，其名下一筆不動產，公告及評定現值為200萬元，市值大約1000萬元，要何種方式比較節稅？ 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣，也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定，而是以原贈與配偶之取得成本計算。

房地合一稅贈與: 出租房屋收回自用 屋主早做這件事 房屋稅省更多

房地合一實施後，依規定，在 2015 年 房地合一稅贈與 12 月 31 日以前取得的房子，且持有時間超過 2 年出售，仍適用舊制，其餘都要採房地合一制申報房屋交易所得稅。 也就是說，陳爸爸不論是現在買新房子贈與小陳，或是將手上既有、2015 年底以前買的房子贈與小陳，因為小陳「取得房子」的時間是在 2016 年 1 月 1 日之後，將來賣房子時都要採房地合一制申報，在小陳取得成本以陳爸爸的贈與稅計算下，會拉高課稅所得。 如採用「贈與」方式移轉房地產給兒子，須申報繳納贈與稅，贈與金額以土地公告現值及房屋評定現值為準。 因贈與人每年有220萬元免稅額，所以若該民眾同年度沒有其他贈與項目，且該房地公告及評定現值200萬元，則民眾贈與該房地給兒子並未超過免稅額，便不用繳納贈與稅。

• 另A將售屋收入1千萬元贈與給女兒，減除贈與免稅額後，贈與總額為780萬元、適用贈與稅率10％，即為78萬元贈與稅負，加上房地合一稅負總計為108萬元，相比A贈與女兒房屋再轉賣方式可節稅215萬元。
• 私人事業（所營事業股票或資本）：證券交易所得稅（目前停徵）、股利所得稅、財產交易所得稅、二代健保等。
• 財政部北區國稅局表示，民眾出售在105年1月1日以後因受贈取得之房屋、土地，要記得依新制規定申報房地合一所得稅。
• 現在假設有個家庭三代同堂，第一代有財產10億元，他們不做任何稅務布局，以臺灣目前最重要的四種稅目：所得稅、贈與稅、遺產稅、土地增值稅，各課徵10％，以累計40％的稅負成本計算，到第二代只剩下6億，到了第三代一樣扣掉40％的稅負成本，只剩下3.6億元。
• 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣，也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定，而是以原贈與配偶之取得成本計算。

股票基金（有價資產）：股利所得稅、海外所得（最低稅負制）、證券交易所得稅（目前停徵）、二代健保等。 個人退休帳戶簡稱IRA（Individual Retirement Account），是美國政府投資輔助工作的民眾享有稅賦優惠的儲蓄帳戶。 這類似臺灣的勞工退休金，顧名思義指的是勞工退休後可以領取的退休金，在綜合所得來源類別中叫做退職所得（詳見第一章）。 不動產買賣的4大流程：簽約、用印、完稅、點交中，買賣雙方最期待的應該是點交。 房屋買賣最常分算補貼的費用有：房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費及管理費。

房地合一稅贈與: 現在有房地合一稅，想把不動產留給子女，「贈與」還是個好方法嗎？

該局提醒，納稅義務人出售配偶贈與之房地，如屬房地合一稅制課稅範圍，應於房屋、土地完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行檢附相關文件向戶籍所屬稽徵機關辦理申報。 陳爸爸在新北市有一間 1,500 萬元房產（評定現值 600 房地合一稅贈與 萬元），想送給小陳當新房，為了試算稅負，假設小陳取得房產後 5 年售出，售價 2,200 萬元、土地漲價總數額 100 萬元，這中間會產生贈與稅（陳父贈與時繳納）、土地增值稅及所得稅（小陳出售房子時繳納）。 台北國稅局呼籲，個人出售自配偶受贈取得的房地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，申報納稅。 關於課稅所得額及應納稅額的計算，台北國稅局舉例，甲的父親於2016年6月1日取得A房地的所有權，而其父於2018年8月1日死亡，甲即繼承取得A房地，繼承時的房屋評定現值及公告土地現值分別為30萬元及70萬元。 甲在2019年10月1日將A房地贈與其配偶乙，後來乙於2022年10月30日以總價400萬元將A房地出售。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，在房地合一稅從明年開始實施之後，透過贈與房屋節稅已經行不通了，反而以直接用現金贈與給子女再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利。 財政部高雄國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內的財產買賣，視為贈與，依法應課徵贈與稅，但如果可以提出證據證明有支付價款的事實，且該已支付的價款並不是向出賣人借貸或出賣人提供擔保向他人借得，便不在贈與稅的課徵範圍內。 結論：➊ 小陳要有能力自付 1,200 萬元購屋費用；➋陳父用越低的價格賣給小陳，未來小陳出售房子計算交易所得稅時，所得稅基越高。 父母可在生前規劃不動產給兒女，可避免爭產問題，兒女可以拿先前贈與的金流進行買賣，這樣可以避免贈與後不動產，兒女要轉賣時，會遇到房地合一稅「公告現值」獲利的計算方式，會被課與重稅的問題。

房地合一稅贈與: 繼承房地先贈與配偶再賣出 房地合一稅怎麼算？

南區國稅局也說明，房地合一新制實施後，出售房地的成本認定會因取得之原因不同而有所差異，故民眾移轉不動產時，請務必先仔細斟酌考慮移轉方式。 房地合一稅贈與 房地合一稅贈與 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則指出，有不少家長善用自用住宅重購退稅的方式達到節稅效果，因此可多加評估、預先規劃，始能達到理想效果。 2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。

父母親在贈與子女不動產的當下，不動產市價是1,000萬元，評定現值是600萬元。 房地合一稅贈與 而父母親也妥善利用了不動產市價與評定現值的落差，贈與附有負擔，或是贈與稅免稅額，以三種節稅作法齊下的結果，就是父母親不用繳任何的贈與稅，乍看之下，似乎省下了幾十萬的贈與稅。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，房地合一上路後，出售繼承或受贈可能會被課重稅，不過近期有不少家長善用自用住宅重購退稅的方式達到節稅效果，因此想要讓兒女擁有房產的父母，可多加評估，並預先規劃，始能達到理想的效果。 於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。 房市潮水退，可從相關稅收看出，財政部今（9）日公布11月全國賦稅狀況指出，土增稅、契稅及印花稅不動產部分等，三項房市相關稅收均持續呈現衰退狀況，不過個人房地合一稅11月入帳31.2億元，年增9.8%，是房市稅收唯一正成長的稅目。

房地合一稅贈與: ▌ 贈與免稅額 「贈與人」每年總額220萬元｜如何申報？如何計算？

舉例來說，A將自住十年的房屋贈與給女兒，若房地現值合計為300萬元，扣除每人每年220萬元贈與免稅額後，贈與總額為80萬元、適用贈與稅率10％，即為8萬元贈與稅負。 陳爸爸為了減輕小陳負擔，考慮買一間房子送給小陳，卻被朋友提醒：2016 年房地合一稅實施後，用贈與方式幫子女解決居住問題，將來賣房時，子女可能面臨高額稅金。 但是如果用繼承的方式，甲先生離開後，4名子女透過繼承，會拿到各房子的4分之1的持分，皆非獨立產權，未來要做處分、買賣的時候易有糾紛，往往親屬間會為了這4分之1吵架。 若繼承人有足夠的經濟能力償還房貸本金及利息，當然沒問題；如果經濟能力不足以還房貸，被繼承人又沒留下足夠的現金，就會面臨要將房屋出售了。 這兩年，我很常跟朋友推薦這本書，因為在人生的不同階段，我們都會遇到贈與、遺產、房地合一稅等不同問題，與其因為不了解稅法而讓國稅局找上門，不如現在就先做好節稅的布局，少繳稅之餘，還能順利做好投資理財。 另外，若你的工作是講師或業務員，則搞不清楚自己的收入該申報執行業務所得還是薪資所得；包租公、包租婆不知該如何節稅；經常國內外飛來飛去的人沒有就源扣繳的概念；股票族常問要用個人持有股票、還是用公司持有股票比較節稅等。

但這筆錢還是會有用完的時候，如果還是不夠付房貸，依然會面臨房子的去留問題。 這時就可以考慮是否有適合的保單，能幫助自己在突發狀況發生時，提供家人保障。 例如像年金保險、意外險、壽險等，若是規劃得宜，便能提供現金流收入，用來支付全部或部分房貸，減輕家人負擔。

房地合一稅贈與: 不動產交易稅費 …

面對這種情況，有的人會存一筆緊急預備金，如此一來，就有一筆錢支應這段期間的支出。 要是存了3個月或半年的家庭預備金，就表示至少在這段期間，可以好好處理後事。 於是本書出版的第一年，我就用書中胡碩勻會計師教的方法，跟老闆提出：以後每個月薪水都要自提6％到勞退帳戶。

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