工務局公寓大廈管理科詳解

1、有見解認為屬於公寓大廈管理條例第7條第5款之其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 工務局表示，若大樓屋齡未達20年之建築物(93年1月1日以後領得使用執照者)，應在112年第1季完成申報；屋齡20年以上之建築物(92年12月31日以前領得使用執照者)，應在113年第一季完成申報。 如未依規定完成公安申報者，將依照《建築法》第91條第1項第4款規定，處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。

第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。 第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。 第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 公寓大廈管理科表示，為解決問題點交種種問題，新北市府去年推「安居計畫」協助解決，因其中涉及建築法規及消費爭議等，所以由工務局與法制局聯手輔導，打造平台讓建商及管委會來了解公寓大廈管理條例及法令、政策等內容，盼能及早解決問題。

工務局公寓大廈管理科: 資訊公開

若屬於共用壁，則要釐清漏水之原因為何，若不可歸責於對方，依公寓大廈管理條例第12條規定，修繕費用由區分所有權人共同負擔。 可先請管委會出面協調，並釐清漏水之位置及原因為何，若無效果再訴訟請求。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

公布住戶編號若符合個人資料保護法第20條規定，尚不會有違法的情形。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 第五十五條 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

工務局公寓大廈管理科: 公寓大廈管理組織申請報備

目前本人社區管委會經由管理委員會會議決議, 以管委會名義授權委託給其中一名管理委員(營利團體法人所委託之法定代理人)對前屆管委會進行刑事訴訟(自訴), 且以社區管理基金支應該名管理委員訴訟所需一切費用. 1、所謂行政裁量是指構成處罰規定情形下，在多種措施中選擇其一處分，故而工務局的行政裁量的說法是錯誤的，故而管委會違反公寓大廈管理條例第35條規定，依法就必須處以罰鍰，無須限期改善。 1.小弟住的社區中的管委會，於管委會會議記錄中說明，七個委員決議不給公寓大廈管理條例的第三十五條的會計帳冊，其違法事實明確。 規約或區分所有權人之規定是針對全體住戶，除非有無效獲得撤銷之情形，否則管委會就會執行。 保全只是依照管委會指示辦理，應該沒有毀損之故意，要構成毀損罪會有困難。 在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為公寓大廈尚需同時具有『得區分為數部分之建築物及其基地』之要件這句話意思到底是什麼。

管理委員會與管理委員間是委任關係，依民法第549條規定委任契約當事人得任意終止(終止之方式並無特別限制，言詞亦可)，除非規約或區分所有權人會議決議另有規定，否則管理委員辭任頂多只有損害賠償之問題。 要先看規約如何規定，是否授權管委會決定、管委會決議之門檻限制以及目前之管理委員人數是否足夠等等，若無特別規定可依公寓大廈管理條例第25條召開區分所有權人會議或臨時區分所有權人會議，重新選任管理委員、主委等並作成決議委任物業管理公司。 若有影響住戶權益，可依公寓大廈管理條例第48條、第49條規定向主管機關檢舉，依法處罰。 還是要依規約或公寓大廈管理條例第29條規定選出正式之管理委員、主任委員等職務，並組成正式之管理委員會，以免產生更多爭議。 依公寓大廈管理條例第59條之1規定向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處。 請區分所有權人會議做出修繕電梯之決議，管委會若不執行，再依公寓大廈管理條例第48條第4款規定向主管機關反應，由主管機關處理。

工務局公寓大廈管理科: 臺南市政府工務局

您家中灑水器噴水的原因為何尚有待釐清，不見得是您室內設備年久失修所導致，亦有可能是他處設備的問題牽連到您家中的噴水器，因此建議先請消防檢修人員來維修並判斷損害原因。 若最後判斷問題的根源在於他處關於共用設備的問題所導致，則依公寓大廈管理條例第36條第2款及第12款之規定，管理及維修責任在於管委會，則此事件所造成的損害賠償費用及修繕費用則應由管委會負責。 另外，為鼓勵公寓大廈管理服務人員積極處理社區日常事務及協助管理委員會，評選活動特別增設「優良管理服務人員獎」，只要社區管委會或區公所推薦並領得管理服務人員認可證滿3年以上、社區服務滿1年以上證明就能報名角逐。 審查建築工程、公共工程之規劃、設計圖說；核發建築工程、公共工程之建造執照、雜項執照及拆除執照；辦理建築師登記、管理與懲戒業務；廣告物設置許可；審查核發建築工程、公共工程之建築線指示(定)；公私有建築基地法定空地分割證明、公私有畸零地合併使用證明；辦理建築工程、公共工程之結構、消防、衛生及水電管線配合事項。 新北市政府工務局表示，公寓大廈評選活動去年因疫情而停辦，今年度以「最佳房寓」為主題，於4月起開放報名，依社區自身特色分為大型、中型、小型、風華再現及山坡地社區5個組別。 市府特別聘請相關產、官、學界等23位專家學者組成評選委員會，至參賽的110家社區實地考評選出優質社區。

• 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。
• 對於社區公開場合的錄音錄影，並非屬於公寓大廈管理條例第35條規定之資料，對於此種資料的處理及管理，建議作成蒐集及管理規則，並將該規則經區分所有人會議決議訂於住戶規約內。
• 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
• 但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 工務局公寓大廈管理科 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 而建商當初在領執照時，都必須要繳交一筆錢給公庫，作為公設後續管理的公共基金，等到都點交完成後才會移交管委會，但在點交未完成情況下，很多社區的公基金過了好幾年都仍未領回。 小真氣不過下5日再次撥打1999專線，要指控新北市政府環保局、公寓大廈管理科、警察局3單位瀆職，沒想到換來的回應卻是，「我只能幫你反映，最後案件還是會轉到各單位去」等語，小真痛批市府的行政效率渙散，根本無心要幫市民解決事情，求助無門下向《三立新聞網》投訴。

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書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 工務局公寓大廈管理科 第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 第三十條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。 第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。 工務局公寓大廈管理科 工務局公寓大廈管理科 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。

工務局公寓大廈管理科: 政府新聞

第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 剩下來的問題，在於那管理委員會締結這樣的契約及支付費用是否有背信的問題。 淺見以為，如果締結委任契約及支付費用依照住戶規約係管理委員會的職權，且有合於程序的決議，就沒有違法的問題。 如果締結委任契約及支付費用不是該委員會的職權，則要看是否有經過區分所有權人會議決議，如果有就沒有問題，如果沒有就是屬於超過職權的行為，管理委員如果沒有不法所有的意圖，不構成背信，但應該負相關的損害賠償責任。 先不論是否要取得變更使用執照之問題，要變更共用部分及約定專用部分之使用，必須得到區分所有權人會議決議同意及該約定專有部分之區分所有權人同意，管委會尚無法直接變更。

防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 不少社區雖成立管委會多年，卻因雙方認知差異，過了好幾年仍無法與建商完成公設點交。 工務局公寓大廈管理科 工務局公寓大廈管理科指出，點交工作其實很複雜，很多管委會不知道要點什麼，所以就不敢點，還有的管委會對品質不滿意，想要換錢或多一點公設，導致雙方點交陷入僵局。 遭到噪音嚴重困擾數月的小真不滿問題沒有解決，憤而撥打多次新北市民專線1999舉報，雖然1999專線有受理，但處理過程令小真相當不滿，直指新北市政府環保局、公寓大廈管理科、警察局3單位互推皮球，嚴重瀆職。 向公寓大廈的管理機關反應，其回覆是那是你們自己的事情啊，要不就去告管委會啊，問題是這明顯是管委會未善盡管理責任，而且這些電梯極有可能發生公安意外，依據公寓大廈管理條例主管單位是可以糾正的，果然不虧是朱大市長麾下的好部屬….等死了人再來說吧。

工務局公寓大廈管理科: 機關業務聯絡資訊

十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 「安居計畫」也在今天舉辦本年度首場宣導說明會，就不同樣態之社區，如新成立管委會加強公設點交、老舊管委會加強公設維護管理及區分所有權人會議召開、山坡地社區防災教育及本市社區公共安全等說明，總計今年將辦理6場。 工務局公寓大廈管理科 對於社區公開場合的錄音錄影，並非屬於公寓大廈管理條例第35條規定之資料，對於此種資料的處理及管理，建議作成蒐集及管理規則，並將該規則經區分所有人會議決議訂於住戶規約內。

• 前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。
• 都市計劃、水利工程、建築管理、公有建築物新設工程、違章建築查報、公寓大廈管理、防洪排水工程、交通業務、路燈設置管理、災害搶修等事項。
• 公寓大廈科（預算員額數：39人）：掌理公寓大廈管理及組織備查、即時拆除危險廣告物工程、拆除廢棄廣告物（或空鐵架）工程、管理廣告物、規劃及執行美化更置廣告物及拆除違規廣告物之工程等事項。
• 工務局公寓大廈管理科長陳政勲則說，本局在8月2日收到住戶陳情公文後，特別向管委會了解，管委會表示本案是住戶家熱水器故障發出的噪音，非住戶共有公共設施部分造成，非公寓大廈管理條例能介入，因此請管委會居中協調住戶妥善處理，絕非踢皮球。
• 第五十六條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
• 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。

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