對保交屋懶人包

企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供 消費者審閱全部條款內容。 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。 中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項 之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。 （一）賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日＿前負責排除、塗銷之。 （一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、防水、地磚．．．等）負責至少保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

購買預售屋的最後一道防線為『驗屋』，阿明提醒大家千萬不能「未驗屋就交屋」，如果我們在驗屋的時候，碰到屋內有明顯瑕疵而且可能無法修繕的時後，消費者「得要求建商延長保固或減少價金」，才能確保自身的權益避免日後糾紛。 這邊要特別注意，有些建商會在開始簽約時要求以「個別磋商條款」規避契約責任（例如；尾款只留幾萬或驗屋只能幾次．．不平等條約），如果建商有這樣的行為，民眾要注意個別磋商條款是否有損害消費者權益的疑慮喔。 申辦土地貸款，初步估價後，可以依照您的資金需求及條件與專員接洽，分析評估，選擇最適合您的貸款額度，放款成數通常為市價的6-8成，土地比房屋更難辦貸款，其實不外乎就是銀行也會有的風險考量。

對保交屋: 流程2.專員核對申貸人身分資料

線上對保：目前有些銀行或貸款公司針對小額的貸款有提供線上對保的服務，只要可以透過網路，不管是在家就可以輕鬆核對資料。 有驗屋需求的買家必須事先知會賣方（建商）及代書，盡可能提前安排好時間，讓賣方、銀行以及代書三方能夠相互配合，避免延宕到交屋期限而有衍生問題。 根據定型化契約規範，消費者可以主張的部分是「交屋保留款」也就是購屋尾款，約為總價款的5％，消費者可以在驗屋時提出主張，等驗屋問題全部修復再撥付尾款。 無論施工進度如何，消費者皆須按月繳納，等於就是建商會將整個工程期間所需要支付的費用，攤提在每個月中。

以下為「總費用年百分率」計算參考，以信用貸款為例：假設貸款金額為30萬元，貸款期間5年，貸款利率為3.50%~6.25%，手續費及各項相關費用總金額6,000~9,000元，則總費用年百分率為4.35%~7.59%。 銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。 借款人還款期限依合約內容為準，還款年限依貸款項目不同最低1年、最長30年。 針對這種情況買方有沒有想過，在貸款下來的時候，這筆錢是在你的戶頭裏面，需要你的同意才會轉到賣方帳戶；而同時房子也已經在你的名下了，因為只有房子在你的名下才能貸款阿！ 而賣方在這個階段僅收到兩成自備款，名下的不動產也沒了，因此實務上拒絕撥款對賣方其實很沒有保障，所以合約上通常也會特別載明不能拒絕撥款的相關條件。 當專員解說合約完畢且申貸人已同意房貸內容後，雙方首先會進行合約用印及各頁接縫處加蓋騎縫章，再來專員會與申貸人確認撥款相關事宜，如房貸專戶設置、戶名確認、戶頭帳號等，並說明後續撥款注意事項，整體大約會需要20~30分鐘左右。

對保交屋: 消費者要自保的做法可以是:

在交屋驗收這段時間，身為消費者的我們真的要積極再積極，才能保障自己的權益。 如果買賣雙方有簽定價金履約合約，那麼各期款會直接存在履約帳戶中，一直到案件結束點交完成後，賣方才會真的拿到錢。 當然也有遇過定金部分不進履約帳戶，直接給賣方，其餘的部分才匯到履約帳戶中的情況，畢竟價金履約合約也是契約的一種，可以根據買賣雙方需求調整。 至於交易過程所需支付的各種費用，可以直接從履約帳戶扣款，或者另外拿錢出來支付，只要簽約當時有事先說明即可。 通常在中古屋交易的時候，合約上會寫「現況交屋」，所謂的現況指的是你去看房子看到的樣子，就是不會再針對房子進修裝潢或修繕，且不包含可移動的家具。

有部分建商會要求消費者要配合修改原買賣契約，各位務必切記千萬不要讓建商用不合理的條件，來交換展延取得使用執照期限，當有發現自己權益受損，是可以蒐證向各直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或消保官申訴處理。 依據《消費者保護法》第36條規定，要求限期改善，未改善者主管機關最高是可以向業者開罰150萬元的罰鍰。 （四）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。

對保交屋: 房貸頭期款不足怎麼辦？4個準備資金方法大公開

果銀行未經當事人同意擅自撥款給建商可對銀行採取法律行動,建商未驗收情況下又未經當事人同意擅自將房屋過戶者,民眾也可對建商採取法律行動。 對保交屋 而保證人中又分為「一般保證人」與「連帶保證人」，銀行房貸專員指出，民眾若是「一般保證人」，如果自己也在同間銀行申辦房貸，此時因為擔保的房貸金額跟自身房貸會加總計算，就會影響申貸條件。 在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，之後在3～5天內補足最終買賣成交價的10%，這10％的簽約金代書一樣會請買方匯入履保專戶，只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知。 內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合預售屋定型化契約規範，如果建商有違反定型化契約規定，管理機關可依消費者保護法規定裁處罰鍰，而建商若經限期改善而仍無改正那還會被管理機關按次加重罰鍰裁處到改善完畢呢。 PS：房屋過戶前有一個「完稅」步驟，也就是賣方繳交「土地增值稅」買方繳交「房屋契稅」完畢才能辦理過戶，而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限，如果驗屋期間拉太長，導致過期會產生罰鍰（滯納金）等問題。

RENBA也提醒，對保前除了別辦信貸、預借現金之外，也可別因為太想要各家銀行首刷禮，因此申請一堆信用卡，這是因為凡申辦一張卡片，銀行就會對該申辦人申請調查聯徵紀錄，這樣的行為容易讓申請房貸的銀行懷疑，此申貸人資金是不是有問題，否則怎麼會要一次申請哪麼多家，畢竟銀行端看不出來其他家銀行是為了信用卡業務查聯徵，還是為了房貸業務查聯徵。 有驗屋需求的買家必須要事先知會賣方（建商）及代書，盡可能提前安排好時間，讓賣方、銀行以及代書三方能夠相互配合，避免會延宕到交屋期限而有衍生問題。 但是請特別注意在還沒有確定要貸哪一家前，先不要填貸款申請書，也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔。 對保交屋 貸款展期是指借款人在向貸款銀行申請並獲得批准的情況下，延期償還貸款的行為。 在確認完成所有貸款程序後，貸款人會先和申貸人確認是否立即取款，最快則可在24小時內完成撥款事項，讓申貸人獲取資金以供申貸人購車或資金周轉。 車貸對保完成後，在車貸申請確認對保完成後，貸款方會前往監理站進行汽車的動保設定，避免申貸者於申請貸款的過程中賣車，甚至發生車子並非屬於貸款人的狀況，是保障貸款方權益的重要步驟。

對保交屋: 名人找個家／葉子菁 買房抗通膨

如為「逐案徵提」的保證方式，則於借款到期辦理續約展期時，因保證人須在新的放款契約上簽章，故銀行會重新確認保證人簽約的意思，至於確認的方法，有重新對保者，亦有核對與原留簽章樣式是否相符者，由銀行衡酌個案情況而定。 之前發生過在對保當天借款人也離職了，雖然貸款是核貸了也對保完成最後卻是沒有撥款而且取消貸款。 約點一個地點對保：如果對保人員可以外出對保時，就可以約離您比較近的地方來做對保，通常車貸或是信貸或是企貸這種貸款，會由對保人員外出對保，例如車貸的對保人員去對保時會拍攝車輛外觀現堪車輛狀況。 民間房貸或是民間二胎或是民間土地貸款這種民間類的貸款，通常會約在地政事務所對保，對保完成直接送件設定。 對保交屋 內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合預售屋定型化契約規範，如果建商有違反定型化契約規定，管理機關可依消費者保護法規定裁處罰鍰，而建商若經限期改善而仍無改正，那還會被管理機關按次加重罰鍰裁處到改善完畢呢。 P.S房屋過戶前有一個「完稅」步驟，也就是賣方繳交「土地增值稅」，買方繳交「房屋契稅」完畢才能辦理過戶，而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限，如果驗屋期間拉太長，導致過期會產生罰鍰（滯納金）等問題。

簽約對保完成後，如果要取消貸款，通常會有違約金等費用產生，須視簽約的內容而定。 例如車貸或是房貸對保也送設定了，需支付對保及設定費用後才可以進行塗銷設定。 委託貸款代辦公司就好比買房子會找房仲一樣，台灣的銀行家數幾十間，各有各的方案在和你做完諮詢之後，透過專業的管道找尋適合自身需求及條件的方案，客觀的幫你提出能解決你問題的辦法。

對保交屋: 確認合約內容

如果有採用交易安全履約專戶制度，從簽約到交屋流程的階段，買賣雙方通常只會見二次面，當中的事項都交由代書來溝通跟處理，在代償完成後，代書就會聯繫雙方約定交屋時間。 房貸對保完成後，申貸人最想知道的就是撥款時間要多久，由於房貸過件後銀行還需要進行抵押權設定及設立房貸還款專款戶，最快也需要至少1個工作天以上，申貸人若資金需求較急切，可以與銀行專員溝通是否能盡快處理。 另外要注意，若申請房貸時有提供保證人，當天也要攜帶保人的相關證件與印章，提醒大家以上資料若沒有完整備齊，銀行專員可能會告知需另外安排時間，白白花費額外房貸對保時間。 不管是購買新成屋或中古屋，若需要申請房貸，都會進行「對保」，借款人及保證人需攜帶身分證到銀行簽借據或本票，並確認借款金額、委託調閱聯徵紀錄同意書、以及確認欲貸款的年限、利率、違約金等，一般都會在銀行分行內進行，對保後約5~7個工作日會有最終結果。 如果是辦理民間信貸或是代書貸款，通常申辦民間貸款對保完成後當下（當日）就會進行撥款。

• 申辦土地貸款，初步估價後，可以依照您的資金需求及條件與專員接洽，分析評估，選擇最適合您的貸款額度，放款成數通常為市價的6-8成，土地比房屋更難辦貸款，其實不外乎就是銀行也會有的風險考量。
• 如果買賣雙方有簽定價金履約合約，那麼各期款會直接存在履約帳戶中，一直到案件結束點交完成後，賣方才會真的拿到錢。
• （一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、防水、地磚．．．等）負責至少保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
• 有驗屋需求的買家必須事先知會賣方（建商）及代書，盡可能提前安排好時間，讓賣方、銀行以及代書三方能夠相互配合，避免延宕到交屋期限而有衍生問題。
• 銀行經辦在契約、借據或本票上也須蓋章負責核對是借款人、保證人本人無誤。
• 無論施工進度如何，消費者皆須按月繳納，等於就是建商會將整個工程期間所需要支付的費用，攤提在每個月中。

如果有這方面的需求，最好在「簽約」的時候就先溝通清楚。 另外，房貸專員也提醒，民眾房貸對保通過後，有些銀行會在未撥款前，再次進行聯徵回查，目的是為了避免貸款人除了申請自家貸款外，又同時向其它家銀行申貸，引發超貸風險，即便最終對保成功，銀行還是有可能會基於這個因素最後拒絕撥款。 許多民眾買房，繳完自備款後就是要準備申請房貸，整理相關文件後與中意的銀行進行「對保」，銀行審核後才會決定最終的成數及利率等條件，但不說你不知道對保前某些你無心的動作，竟然會影響銀行核貸的成數，專家就指出，網購分期行為看似方便，但是對保前頻繁分期恐會讓銀行認為無力負擔多筆消費，影響最終核貸利率、成數。 消費者可於初驗時，到阿明網站下載「驗屋清單」針對房屋逐項檢查，但如果消費者對於建築物主體結構與可能漏水等不易察覺問題疑慮，建議尋求專業驗屋公司代為處理，且在驗屋過程中最好由施工主任陪同，如有發現需修繕及不妥之處，以手機拍照存證並請對方確認，以做為下次複驗使用。 就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的程序，主要目的是要確認簽署人是否為本人，另外對於所簽的借款條款做一個說明，對保過程中借款人需要了解是否可提前清償，有無任何限制? 消費者可於初驗時，到賣厝阿明網站下載「驗屋清單」針對房屋逐項檢查，但如果消費者對於建築物主體結構與可能漏水等不易察覺問題有疑慮，建議尋求專業驗屋公司代為處理，且在驗屋過程中最好由施工主任陪同，如有發現需修繕及不妥之處，可以手機拍照存證並請對方確認，下次複驗時使用。

對保交屋: 簽約完之後要立即用印在並且要繳交印花稅,土地及建物稅金等.準備10%頭期款

依規定，建商取得建照才可以公開銷售，如果是買到沒申請就蓋的房子，就等於是買到違建。 上方提到的費用就算是所謂的「預售屋的頭期款」，總共的金額大約會落在房屋總價的10%~15%左右，而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。 例如前面已經付了100萬元，1天的違約金就是500元。 另外延遲交屋超過3個月以上，就可以視為建商違約，消費者是可以要求解約退款的，並且依照定型化契約的規定，建商須賠償消費者最高不超過房地總價款的15%，並且消費者已交付金額未達１５％，按照已繳交金額為賠償上限』。 因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，買方得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房地所在地之直轄市或縣(市)政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。

在處理過戶案件的過程中，很多時候會發現買方提出「拒絕撥款」，這種情況大部分發生在預售屋，原因是房子還沒有「完工」，而買方指的完工是可以進行裝潢或者買家具就可入住的程度，但賣方這邊其實只要保存登記完成就可以辦理過戶了，僅剩後續的收尾以及交屋，其實這就是買賣雙方認知差異造成的而已。 一般來說，民眾購買預售屋要轉成屋對保過戶時，由於是配合建商整批貸款，通常都可以拿到更好的利率與成數，但還是會有例外產生，竟然會是因為網購? RENBA表示，現在電商發達網購分期零利率十分常見，許多民眾購買大筆金額家電或高額3C產品分期，還可搭配各家銀行累積刷卡金、紅利回饋看似賺到，但分期易使銀行端懷疑該申貸人是否不具還款能力，認為連相對小額的家電都需要分期貸款了，面對動輒數百萬的房貸是否會有還不出來的風險。 ，切算的部分就是將交屋前後的水電瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅作分算，結算就是賣方要確認扣除相關費用最後收到的價金是否與成交價相符，買方則是要繳交代書費，一般代書費都是由買方支付，除非買賣合約書雙方另有協議。

對保交屋: 確認貸款的內容：

在買預售屋時切記，依法建商一定要有建照才可以公開銷售。 在進入我們的問題前，必須先來認識一下，何謂「建照」何謂「使照」，這兩「照」可是影響預售屋交屋極大的因素。 在此我要感謝台灣理財通的顧問，黃佳琦小姐謝謝妳耐心聽我敘述，並且幫我分析什麼方式對我最有利，也謝謝妳讓我明白原來我以前的貪玩會導致現在的評分變的如此糟糕。

黃佳琦小姐謝謝妳教會我許多事情，謝謝妳幫我渡過這次的難關。 除非退票後發票人在7日內向銀行補足存款，申請註銷退票記錄，否則任意跳票或退票除了可能會被票據交換所通報為拒絕往來戶之外，整體信用受影響還會被銀行註記。 另外，房貸對保當月也要盡量避免像是車貸等大額貸款，以免一時拉高負債比，使銀行懷疑申貸人根本無法負擔貸款，因此貸款不給過。 老一輩的人常說不要亂當保證人，可是硬道理，因為當銀行要向借款人追討債務時，若借款人消失或確定借款人無法履行債務、一毛錢都繳不出來時，這時候銀行就會找上保證人負責。 首先銀行放貸最在乎的就是申貸人有沒有明確且規律的所得收入，若任意換工作或沒工作，就會被銀行端質疑收入不穩定，可能有還不起的風險，因此建議民眾可別隨便離職換工作，盡量讓自己收入保持穩定狀況。 若其中有信用不良者，因為銀行都已經有調聯徵加上可能之前部份授信異常紀錄已經超過有3~5年之揭露期限的就不要在填的寫上去，只會讓之前的努力一去白費了。

對保交屋: 台灣貸款公司網路口碑第1品牌【台灣理財通】熟悉多家銀行流程規章，加速過件時間！

進入預售屋案場之前，請上網確認這個建案已公佈的資訊，包含是哪個建商的案子，建設公司的名聲，及附近均價多少，一定要先上實價登錄比價王做功課，才不會被銷售人員牽著走。 銀行與保證人簽訂的保證契約如為「最高限額保證」，且未定有期間者，則日後借款到期辦理續約展期時，若保證人未再簽立新的保證契約，銀行即無須再對保證人辦理對保。 對保交屋 日常支出部分部份是在看存摺進出時可以看到及計算收支比，其他的部份需有所保留，避免寫太多反而會讓銀行認為你是高消費族群，可能會因此影響到貸款利率。 對保時要填寫一堆文件及蓋章，由於簽的都是空白表格，所以一定填每一份文件或蓋每一個章前，都要先跟銀行專員問清楚是什麼用途，如果仍然有疑惑可以直接問專員問到都沒問題後再簽名或蓋章。

對保人在對保的同時亦會跟您解說您的繳款方式及利率和一些相關費用的說明等。 銀行經辦在契約、借據或本票上也須蓋章負責核對是借款人、保證人本人無誤。 選擇跟自己有金流往來的銀行進行估價，房屋位於市區可找全面性的銀行估價，如果房屋位於郊區可選擇當地銀行，有機會得到更理想的估價條件。 支付預售屋第一階段的款項結束後，於此之際建案基地正如火如荼的開始蓋，這時候，就會開始預售屋第二階段的付款也就是所謂的「工程款」。 所以在真正取得權狀前，預售屋也只算是合約上載明的權利，並不是真正的產權。

不過如果買賣雙方夠信任對方的話，不在同一天完成這個步驟也是可以的。 就像有人要驗屋、有人不驗屋，而驗屋又有初驗、複驗等等細分；還有有的人需要貸款、有的人直接現金買房；或者還要進行履約保證的，這些條件不同也導致「交屋流程」會產生不同的步驟，說真的沒有辦法一概而論，一切只能憑當時的合約內容進行。 因為有很多達成交屋的條件是買賣雙方進行溝通達成協議的，雖然透過仲介或者地政士(代書)辦理過戶、交屋可能會聽到所謂的一般流程，但那是針對普遍性的案例，大部分的人會這麼做，而不是每一個交易案件都必須這麼做。 最主要是因為每個案件都是獨特的，交易標的的狀態不一，買賣雙方的條件與在意的點都不相同，當然必須根據買賣雙方的意願來進行。

1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 只能說每個人需求、狀況、條件都不同，建議您仔細衡量後再來進行貸款。 大家貸款前，由於台灣的銀行家數幾十間，各銀行有各銀行風控條件不同，每個銀行喜愛的客群不同，審核條件也稍有不同，事先務必要多方比較，選擇一家符合自身申請條件的銀行。 之後，銀行會將土地及建物設定抵押權，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。 如果自己不會算也要專員直接算給你看，一定要問清楚相關貸款問題，才能避免日後產生糾紛。 因為自備款不足只能跟銀行貸款，貸款成數會因為房屋的區段、周遭環境、附近行情、成交價…等因素來進行評估。

對保交屋: 房屋買賣流程介紹

而民間的房屋或是土地等不動產類的貸款，因要送設定，約1~3個工作天就可以進行撥款了。 對保是辦理銀行貸款，貸款核準後到撥款前最後一個流程，借款人及保證人需攜帶身分證到銀行簽借據或本票的動作及確認借款金額、貸款年限、利率等…，我們稱「對保」。 但通常建商拿到使用執照代表，目前建案的工程進度大約在 80% 左右，後續會開始拉水電瓦斯管線等，規定的「六個月內通知交屋」其實就是讓建商有進度上的壓力，也讓買方了解進度，藉此保障消費者的權益。 貸款核貸後，如果貸款條件不合意，想在對保前就取消貸款申請，是不會有任何費用。

從一開始的簽約到最後的交屋整個流程需花費 30～45 天，若買方是不辦貸款用現金買的話，那麼在7天內就可以交屋了，另外有時也會因為買方申請貸款時會遇到諸多問題而導致流程延宕，所以買房前在貸款方面一定要多做點功課，以避免一些突發狀況的發生。 買預售屋流程因為從簽約到交屋時間長，因此有更充裕的時間準備資金，成為首購族的熱門選擇，不少建案還推出「低首付」，但是預售屋流程處處都有眉角，預售屋還沒蓋好，在簽約、付款和最後的驗屋各階段要注意的細節很多，需要都要非常小心謹慎。 2.所有貸款方案之實際核貸金額與利率，視個人狀況及授信條件而不同，實際貸款條件 (例：核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異，銀行保留核貸與否之權利。 對保交屋 適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

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