820條詳細介紹

傅恆則念在往日情誼，未同意選任淑慎為股份管理人，亦未出席該次股東會。 應有部分是一個抽象的概念，每一共有人之應有部分，都是平均分布在共有物的每一質點上，就共有物的每一質點，享有一定比例的權利。 區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。 本件丙承租係基於與甲之有效契約，主觀上，丙認為甲有權代理乙而出租該房屋，並繳交租金，並非意圖為自己不法之所有，故甲不成立刑法第320條第2項之竊佔罪。 （十）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。 自本公司成立十年來，面對到無數地主不知道如何處理名下土地，還有些地主連自己的土地在那裡都不知道?

然本件甲乙與丙丁均無法跨越該條所規定之門檻，亦即共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾三分之二。 但如果共有人不是將共有物出租他人，而是依自己的應有部分(持分)，自行將權利特定在共有物之特定部分(即將共有物占為己有，且佔領部分並未超過其持分)，是否就合法? 因為，共有人除非依據分管契約書，否則，不能將自己的權利(持分)特定在共有物的某個部分；如欲將自己的權利特定在共有物之某個部分，就必須有分管契約書為依據。

820條: 共有管理

關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。 但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算（第7點）。 檢視現行法條 第 820 條 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
。 前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請
，以裁定變更之。

按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 民法第818條、第819條第2項、第820條第1項、第5項分別定有明文。 又區分所有建物屋頂平台為各區分所有人共有，各區分所有人對於屋頂平台之特定部分占有使用，須徵得區分所有人全體之同意，如未經他區分所有人之同意而就屋頂平台之全部或一部任意占有，即屬侵害他區分所有人之權利，他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院109年度台上字第726號民事判決）。 按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。 故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。

820條: 不動產專區 》》最新重要判決

（六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。 （一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。 820條 2.在此僵局下，民法並未賦予共有人得訴請法院決定分管方式之訴權，此與共有物分割時，若協議不成得訴請法院裁判分割不同。

換句話說若共有人發生變更（EX買賣），新共有人便不受到分管協議契約之約束，則容易導致社會秩序的動盪。 本網站係提供法規之最新動態資訊及資料檢索，並不提供法規及法律諮詢之服務，如有法律上的疑義，建議您可逕向發布法規之主管機關洽詢。 (四) 住戶違反前開規定時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。 Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式之免費諮詢服務。 「共有物」指的是共有人所共同享有所有權的標的物，這個共有物有一個所有權，但所有權由數人共有，由數人的應有部分組合成一個完整的所有權（所有共有人應有部分的總合）。 「應有部分」就是社會上俗稱的「持分」，係指每一共有人所享有的所有權比例。

820條: 解釋

明白「約定專用」之後，接著探討「分管契約」，其乃指共有人間就共有物的特定部分，約定得由共有人各自分別占有而為使用、收益或管理的契約。 相對於公同共有意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意，分別共有物的各共有人，在外觀上，皆有明確的應有部分(可稱持分）。 學者建議，應由建商將該分管契約之草案，提出於全體區分所有權人，且由全體房屋購買人就同一份建商草擬的提案，共同理解該分管約定之內容，且知悉承諾之對象為提案上簽名之所有特定房屋購買人後，在該文書上簽名，始生契約締結之效力。 820條 共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。 又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百八十條規定定其求償額。

內 政部七十七年八月十八日臺 內地字第六二一七六七號函頒修正之土 地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應 有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定 負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有 不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。 經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。 實務見解使用第三人媒介的詞語來描述各房屋購買人在分管契約意思表示傳達的過程，惟其所媒介者為何，學說提出了兩種不同的看法：一者是建商媒介了各買受人之間的要約與承諾以成立契約，一者係建商提案並由各買受人同意該提案以成立契約，而這兩種締約方式都有各自的問題，已如前述。 該爭議的重要性在於，分管契約的成立與否通常即為公寓大廈住戶間相互所負擔義務的來源，如本案所提及之管理費及水電費繳納等，若不能詳細釐清建商與各買受人間的關係，後續也將難以處理公寓大廈住戶間所發生的爭議。

820條: 土地共有分割限制-因物之使用目的不能分割、契約訂有不可分割的期限

有關中央法規資料係由本系統於政府公報及各主管機關網站所發布之法規資料蒐集編排製作，若與政府公報或各主管機關之公布文字有所不同，以政府公報及各主管機關刊載之資料為準。 本網站之臺北市法規資料係由本府各機關所提供之電子檔或書面編排製作，若與本府公報之公布文字有所不同，以本府公報刊載之資料為準。 按公司法第227條準用第199條，股東欲解任監察人時，應於股東會提案並經特別決議為之，亦即須有代表已發行股份總數三分之二以上股東之出席，以出席股東表決權過半數之同意，倘出席股東股份數未達前述出席股份數而為決議，即屬股東會決議程序違反法律，得依公司法第189條撤銷之。 820條 長春宮股份有限公司為非公開發行公司，設有三名董事及一名監察人，魏瓔珞長期擔任長春宮公司之監察人，又弘曆為長春宮公司之大股東，持有公司股分45%，弘曆過世後該股份由淑慎、高寧馨及富恆三人所繼承。 淑慎素來與魏瓔珞長期不和，欲解除魏瓔珞監察人之職位，故於股東會召開之時，持淑慎、高寧馨所簽署之選任管理人同意書，由淑慎擔任公同共有股份管理人出席股東會，並於會議中聯合其他股東投票通過解任公司監察人魏瓔珞。

共有人可以自由處分其應有部分，但共有人要處分整個共有物的時候，情形就不同了，因為共有物是所有共有人應有部分的集合，所以處分共有物時，一定會影響到其他共有人的應有部分，當然不能任意為之了，不過動產和不動產有不同的規定。 820條 所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。 因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

820條: 應有部分之處分權

若部分共有人反對分割，又無法以協議分割方式完成分配時，則主張分割的共有人，應將其餘共有人全體列為被告，向法院請求裁判分割，但法院判決可自行依認為妥適的方式進行分割。 依《民法》，可參閱第823條、第824條、第830條第2項、第1164條、第1165條第2項相關規定，父親與叔伯間共有的土地，無論是基於繼承來的公同共有，或是其他原因所生的分別共有狀況，如果沒有特別規定或該土地的使用上不能分割的情形，或有約定不分割的期限，共有人都可以隨時主張分割。 本次介紹的實務判決有一點複雜，涉及到房地產買賣運作實務，但與民法第820條及第799條之1有密切相關，這種看起來很難但跟基本法規有所關聯的實務見解，非常容易出現在考題中。 另外，由第三人媒介成立契約的模式在很多實務判決中都有出現，是實務上經常使用的見解，所以想藉由本文介紹學者對此的最新看法，希望能加深考生的印象，避免在考場上被突襲。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。 查陳○衡等4人、洪○賢占有如附圖所示A、BC部分之土地部分，係基於分管協議，為原審所合法認定之事實。 820條 然前案判決既係分割共有物之判決，並於103年6月4日確定，依上說明上訴人與他共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，其就附圖A、BC部分土地即失其占有權源，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。

820條: 民法§ 820 & 826-1 ｜分管協議契約

分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利，如民法第817條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第818條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。 簡單來說，數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。 所謂專利權共有與民法物權篇第八百十七條以下所規定物之所有權之共有二者不同，此種對所有權以外財產權的共有學理上有謂「準共有」，此種所有權以外之財產權，除專利權之外尚包括擔保物權、用益物權、礦業權、漁業權、著作權、商標權等。 共有財產權，究應準用民法關於分別共有或公同共有的規定，應視其共有關係而定。 820條 而依智慧財產局之見解，如專利申請權為分別共有之情形，允許共有專利申請權人未經其他共有人全體同意而自由處分其應有部份，以排除民法第819條第1項應有部份得自由處分之規定；至於專利申請權如為數人公同共有時，則其權利之行使仍應適用民法第828準用第820條之規定。 按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。

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820條: 民法物權編之所有權-公同共有與準共有、準公同共有

「二、第一項酌作文字修正。另專利權共有人之應有部分係抽象地存在於專利權全部，並無特定之應有部分，如承認共有人得將應有部分授權他人實施，其結果實與將專利權全部授權他人實施無異，故不宜承認有應有部分授權他人實施之情形存在。凡專利權共有人欲授權他人實施發明者，均適用前條規定辦理，併予說明。 分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。 一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異，分管契約並非分割方法之預定。 共有船舶之處分及其他與共有人共同利益有關之事項，應以共有人過半數並其應有部分之價值合計過半數之同意為之。 主旨：關於民法第 820條與最高法院79年度第 2次民事庭會議決議效力適用疑義乙案，復如 說明二、三，請 查照參考。

• 又民法第773條也規定「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」；第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。
• 居住環境難免會遇到歹厝邊，律師胡原龍透過TVBS新聞表示，如果影響到自身權益，主管機關的裁罰是可以罰4萬到20萬元不等，而且可以連續開罰，而且如果對方不理會，可以移送到行政執行署強制執行。
• 是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。
• 按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。