民法425-19大伏位

土地法第34條之一第四項規定，共有土地或房屋之共有人，於他共有人出賣其應有部分時，得以同一價格優先承購。 「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。 民法第425條第2項乃所有權讓與不破租賃之除外規定，於適用上須加以注意，如租賃契約未經公證且期限未滿五年或未定期限者，則無本條之適用。 最高法院民事判例第460-1條耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

質權人係經許可以受質為營業者，僅得就質物行使其權利。 出質人未於取贖期間屆滿後五日內取贖其質物時，質權人取得質物之所有權，其所擔保之債權同時消滅。 動產質權，因質權人將質物返還於出質人或交付於債務人而消滅。 返還或交付質物時，為質權繼續存在之保留者，其保留無效。 民法425-1 民法425-1 前項情形，如經出質人之請求，質權人應將價金提存於法院。

民法425-1: 法律知識庫

本件係訴外人公司與自然人訂立合建契約，由訴外人公司出具土地使用權同意書，自然人出資建造，惟嗣後訴外人公司拒將土地所有權移轉登記予自然人，反而移轉登記與他公司。 上訴人公司向自然人購買系爭房地並取得系爭房屋之所有權，且將房屋出租與他上訴人公司。 惟系爭土地經被上訴人拍賣取得，被上訴人請求上訴人公司拆屋還地。 有疑義者是，本件法律關係與民法第425條之1的規範意旨是否相同？ 法律既然只有規定「原來土地及房屋同屬一人」時，嗣後異其所有權時的法律效果，就土地及房屋原來就非屬同一人所有，嗣後異其所有權時的法律效果並沒有規定，立法者是有意的省略？ 一般而言，土地及房屋原來就非屬同一人所有，其間房屋基地利用關係，兩所有人間應該會以其他法律關係來作約定，俾使該房屋取得對該他人土地占有權源，否則，就會構成無權占有，對於理性的人而言，應該不會冒此風險任意投資。

但是要證明沒有的事實，根本是不可能的，所以本條之真意應該是，除非土地受讓人能夠證明具有地上權、使用借貸等法律關係，否則「視為」有「租賃關係」。 非不動產之所有人或處分權人，並無交付該不動產或移 轉事實上處分權之權能，於回復登記取得其所有權或再行取得 事實上處分權前，尚不得直接向出賣人請求交付該不動產或移 轉事實上處分權。 是本案遺產管理人倘認為對其他共有人應有部分優先承買係屬於「為保存遺產必要之處置」，則該遺產管理人對其他共有人應有部分之出賣，得主張其優先購買權。 房地所有權分離時之法律適用與類推適用──臺灣高等法院104年度上字第1377號民事判決評釋，林誠二，月旦裁判時報第90期。 我們可以注意到，法條只規定土地或房屋「所有權讓與」，並未限定係何種原因讓與所有權，而執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，與一般受讓人無異。 申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

民法425-1: 最高法院104年台上字第1391號民事判決(§425-1第一項前段)

繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。 監護人有數人，對於受監護人重大事項權利之行使意思不一致時，得聲請法院依受監護人之最佳利益，酌定由其中一監護人行使之。 除另有規定外，監護人於保護、增進受監護人利益之範圍內，行使、負擔父母對於未成年子女之權利、義務。 對於未成年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或負擔之。 夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之有償行為，於行為時明知有損於法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，以受益人受益時亦知其情事者為限，他方得聲請法院撤銷之。 前婚姻視為消滅之效力，除法律另有規定外，準用離婚之效力。

• 共同財產之債務，而以特有財產清償，或特有財產之債務，而以共同財產清償者，有補償請求權，雖於婚姻關係存續中，亦得請求。
• 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
• 最高法院民事判例最高法院刑事判例最高法院民事裁判行政函釋第422條不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
• 契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
• 共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。
• 為質權標的物之債權，以金錢以外之動產給付為內容者，於其清償期屆至時，質權人得請求債務人給付之，並對該給付物有質權。
• 運送人得就拍賣代價中，扣除拍賣費用、運費及其他費用，並應將其餘額交付於應得之人，如應得之人所在不明者，應為其利益提存之。
• 不過實務上，依土地登記規則規定，某些情況產生的優先購買權，是允許由出賣人自行切結「優先購買權人確已放棄其優先購買權，若有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，而辦理買賣登記的。

無記名證券發行人，於持有人提示證券時，有為給付之義務。 但知持有人就證券無處分之權利或受有遺失被盜或滅失之通知者，不得為給付。 被指示人雖對於指示人負有債務，無承擔其所指示給付或為給付之義務。 已向領取人為給付者，就其給付之數額，對於指示人，免其債務。

民法425-1: 民法425條 所有權讓與不破租賃-林傳源律師

依第八十八條及第八十九條之規定撤銷意思表示時，表意人對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。 但其撤銷之原因，受害人明知或可得而知者，不在此限。 法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。 從法條規定可知，租賃關係存續至「房屋得使用期限屆至」為止，而使用期限係以「承租當時房屋之通常使用期限」來判斷。 而建物所有人若未得土地所有人同意，自行改造或更新材質結構延長房屋使用期限，則無延長租賃期限之效果。

抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。 民法425-1 但抵押權人，非以扣押抵押物之事情，通知應清償法定孳息之義務人，不得與之對抗。 得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。

民法425-1: 民法425-1，推定租賃關係存在之闡釋

耕作地承租人於保持耕作地之原有性質及效能外，得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。 承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。 贈與人就前條第二項所定之贈與給付遲延時，受贈人得請求交付贈與物；其因可歸責於自己之事由致給付不能時，受贈人得請求賠償贈與物之價額。

從立法理由來看「應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地」，表示土地受讓人要負反證之舉證責任，也就是除非土地受讓人能夠證明其與房屋受讓人間沒有租賃關係，否則就「依法」推定有租賃關係。 按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。 本院48年台上字第1457號判例本此意旨闡示：土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，即係以保護房屋既得之使用權為本旨。 嗣民法第425條之1於89年間之增訂，乃將上開判例意旨予以明文化。 民法第425條之1所定情形，舉例來說，「土地、房屋所有權同屬一人A」，而嗣後「A將將土地或房屋讓與他人」，導致「土地為B所有、房屋為C所有」的結果，而B、C之間推定存在租賃關係。 依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。

民法425-1: About the Author: 張孟權 律師/會計師

地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有人。 民法425-1 其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。 地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。

• 無記名證券定有提示期間者，如法院因公示催告聲請人之聲請，對於發行人為禁止給付之命令時，停止其提示期間之進行。
• 出版權授與人，應擔保其於契約成立時，有出版授與之權利，如著作受法律上之保護者，並應擔保該著作有著作權。
• 數人先後分別完成前項行為時，由最先完成該行為之人，取得報酬請求權；數人共同或同時分別完成行為時，由行為人共同取得報酬請求權。
• 然而，民法第425條即於特定要件下，賦予租賃契約物權之效力，也就是可以對抗租賃契約相對人以外之第三人，當新的房屋所有人欲收回該屋時，承租人得主張租賃契約仍具有效力。
• 依您陳述，本件就相關事實及爭點尚有待釐清，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。
• 專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法425-1: 表示

但已就占有物取得孳息者，不得請求償還通常必要費用。 盜贓、遺失物或其他非基於原占有人之意思而喪失其占有之物，如係金錢或未記載權利人之有價證券，不得向其善意受讓之現占有人請求回復。 占有依其所由發生之事實之性質，無所有之意思者，其占有人對於使其占有之人表示所有之意思時起，為以所有之意思而占有。

共同被告們委任聯晟法律事務所許盟志律師第一審及第二審處理，此案最主要的爭點在於民法425條買賣不破租賃新舊法所衍伸之問題。 然而，本所律師使用了最高法院98年台上字第692號判決，為維護法律之安定性，並不適當使用新修正的民法第425條第2項規定之餘地「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。 雖我方被告都未公證此土地之租賃關係，但此租賃契約於民國22年簽訂，並不適用新法。 故買賣不破租賃，縱使原告為土地所有權人，但在土地上使用之人，只要有租賃關係，即不可請求返還土地。

民法425-1: 民法第四百二十五條規定註釋-買賣不破租賃(租賃物所有權讓與之效力)

最高法院民事裁判行政函釋第437條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第436條前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。 最高法院民事判例第434條租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第431條承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。 最高法院民事判例第423條出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。 最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第422-1條租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。

附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任。 第一項所列應經同意之行為，無損害受輔助宣告之人利益之虞，而輔助人仍不為同意時，受輔助宣告之人得逕行聲請法院許可後為之。 未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，「事實上處分權讓與他人」和「所有權讓與他人」應屬於相同情形，所以即使建物沒有辦理第一次所有權登記，讓與後受讓人仍有法定租賃之適用。

民法425-1: 民法第425條之1有關「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之規定。

質權人屆債權清償期而未受清償者，得就提存物實行其質權。 第一項第六款但書及第七款但書之規定，於原債權確定後，已有第三人受讓擔保債權，或以該債權為標的物設定權利者，不適用之。 民法425-1 最高限額抵押權所擔保之債權，於原債權確定前讓與他人者，其最高限額抵押權不隨同移轉。 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。 為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權者，在抵押物全部或部分同時拍賣，而其賣得價金超過所擔保之債權額時，經拍賣之各抵押物對債權分擔金額之計算，準用前條之規定。

旅遊服務不具備前條之價值或品質者，旅客得請求旅遊營業人改善之。 旅遊營業人不為改善或不能改善時，旅客得請求減少費用。 定作人之瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約解除權，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。 因可歸責於承攬人之事由，遲延工作，顯可預見其不能於限期內完成而其遲延可為工作完成後解除契約之原因者，定作人得依前條第二項之規定解除契約，並請求損害賠償。 因可歸責於承攬人之事由，致工作逾約定期限始完成，或未定期限而逾相當時期始完成者，定作人得請求減少報酬或請求賠償因遲延而生之損害。 前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。

最高法院民事裁判第438條承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。 繼承人或其他利害關係人，得定相當期限，請求受遺贈人於期限內為承認遺贈與否之表示；期限屆滿，尚無表示者，視為承認遺贈。 民法425-1 遺產管理人得請求報酬，其數額由法院按其與被繼承人之關係、管理事務之繁簡及其他情形，就遺產酌定之，必要時，得命聲請人先為墊付。 遺產管理人非於第一千一百七十九條第一項第三款所定期間屆滿後，不得對被繼承人之任何債權人或受遺贈人，償還債務或交付遺贈物。 三、聲請法院依公示催告程序，限定一年以上之期間，公告被繼承人之債權人及受遺贈人，命其於該期間內報明債權及為願受遺贈與否之聲明，被繼承人之債權人及受遺贈人為管理人所已知者，應分別通知之。

但持有人取得證券出於惡意者，發行人並得以對持有人前手間所存抗辯之事由對抗之。 民法425-1 前項持有人於公示催告程序中，經法院通知有第三人申報權利而未於十日內向發行人提出已為起訴之證明者，亦同。 無記名證券持有人向發行人為遺失、被盜或滅失之通知後，未於五日內提出已為聲請公示催告之證明者，其通知失其效力。

但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限。 稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。 典權人因支付有益費用，使典物價值增加，或依第九百二十一條規定，重建或修繕者，於典物回贖時，得於現存利益之限度內，請求償還。 依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。 數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。 因連帶債權人中之一人，已受領清償、代物清償、或經提存、抵銷、混同而債權消滅者，他債權人之權利，亦同消滅。 以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。

民法425-1: 民法第425條之1規定，係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決)

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