法拍屋風險詳細資料

投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，對想購買的物件調查越清楚、瞭解越深，投標的時候就會越冷靜，不會因為投標人很多或其他人鼓動，就自己提高開價。 不難發現，合作金庫是所有列出的銀行中可貸額度最高且代墊款利率最低，因為它們只做自家銀行送到法院拍賣的房子。 不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。 如果過了協調時間，債務人還是不交屋，或獅子大開口要求不合理的搬遷費，得標人無法同意支付，可再聲請第三次點交，即聲請強制執行。 繳尾款其實很快，開好支票後，到法院服務處辦理，然後由台灣銀行附設櫃台代收支票後，他會再開一張紅色的臨時收據，接下來就等法院通知領權利移轉書。 如果無法如期繳交貸款連續 法拍屋風險 3 個月以上，銀行可以聲請法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款。

通常是因為債務人欠債但無力償還，而由債權人對債務人名下的動產或不動產取得執行名義後，向法院依法聲請實行拍賣。 買法拍屋，最吸引人的就是省下不少錢，但也因為法拍屋的條件特殊，所以要注意的事情跟風險都與一般的房屋買賣有所不同。 希望上面的資訊能夠提供大家在購買法拍屋這個道路上一些幫助，在想要撿便宜的同時，也不會因小失大。 一般的房屋買賣，如果遇到問題，例如房子出現漏水、壁癌、管線老舊等等狀況，可以依《民法》向原屋主提出瑕疵擔保責任。 而法拍屋由法院代為行使權力，法院僅會針對如「凶宅」、「海砂屋」這類的重大瑕疵進行標示，若是房屋內部的隱性瑕疵，法院並不提供瑕疵擔保責任。

法拍屋風險: 可能多次競標才標到一次，得失心不要太重

根據法院的規定，想要投標一間法拍屋，首先就要交一筆「保證金」，金額通常是法院公告底價的兩成。 例如一間法拍屋，法院公告的底價是1000萬元，這時如果要投標，就要先交200萬元。 法拍屋風險 [周刊王CTWANT] 《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全台房市業者如臨大敵。 「估計全台約有5成建商不玩了！」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言，後果將不堪。 不只小建商盤售手中都更案，近期遠雄建設也開出賣地第一槍，調節土地庫存，市場一片看淡。

• 建議投標者在投標前先找好法拍代墊銀行，由銀行代墊尾款，等到過戶完成後，代墊銀行會協助轉為一般房屋貸款，提醒你投標人與貸款人必須相同，且利率計算多以信用貸款（約年利率4%~6%）。
• 典權是以物之使用收益為標的的他物權，屬於用益物權，目的在於取得不動產的使用。
• 受禁止處分時，債務人無法進行買賣、設定，也無法向銀行貸款，因為大部分的銀行並不受理被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借貸。
• 法拍屋是透過法院強制執行拍賣的物件，產權的移轉相較來說比一般買賣更有保障，也完全不用擔心遇到產權不清、詐騙集團或是任何購屋陷阱。
• 也因此市面上有許多法拍代標業者，可以幫你去投標法拍屋，包括：地政士（代書）、房仲或律師…等。
• 「拍定後抵押權塗銷」簡單地說即被查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，絕大部分法拍屋都會註記，如果沒有標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後有異狀。

A：我都是用excel鍵入我想投標的價格及欲售出的價格，然後詳列每項成本（就像上面提供的表格一樣），在估成本時我會保守的把成本估到最高，以免獲利比預期差。 在數字都填入後，我會做不同情況的模擬，比如說持有6個月、持有1年、2年的分析以及是否出租的分析。 如果獲利太差就降低投標金額，獲利好也許可以提高投標金額以增加得標的機會。 不動產附表／土地標示：揭示土地的位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊，同時可看見最低拍賣價格。 如果想要查詢每個縣市的法拍資訊，Google搜尋司法院法拍屋查詢後輸入執行法院或是該房屋的所在縣市，網站會將讀者可以搶標的房屋都整理出來。

法拍屋風險: 服務地區

有一點法律知識，至少看得懂一般合約或條文，避免掉入陷阱。 或者，有時可能要處理原屋主搬遷事宜，也至少知道該如何下手，甚至怎麼找法律協助。 為提供更穩定的瀏覽品質與使用體驗，建議解析度為 1280 X 960 以上，建議瀏覽器：最新版本 Chrome、IE11(含)以上版本.

• Step 5 得標人憑著「不動產權利移轉證明書」，才能到地政機關辦理產權登記、過戶，並且向銀行申請房屋貸款。
• 買法拍屋有許多外在不確定因素，尤其是關於「人」的問題要處理，所以有的人會傾向找專業且經驗豐富的法拍仲介或代標業者協助處理到「點交」狀態，但一定要找合法經營、信譽良好的。
• ※貼心提醒：依據民法第851條之規定，「地役權」是指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
• 、三七五減租、合法租約等，優先權人有優先購買權；即便優先權人放棄優先購買權利，能須由得標人自行處理，屬不點交範圍。

如果得標了，投標人就要按照得標的價格，在七天之內交齊「尾款」。 例如得標的金額如果是1200萬元，就要在七天內繳出剩下的1000萬元，否則就算是棄標。 法拍屋風險 法拍屋風險還是交給專業的，很多人肯吃飯付10%服務費，卻不肯付服務費給專業人士，如果有心想買請代拍評估標價和後續處理。 在投入法拍屋前，一定要認真地好好評估風險，別忘記充足的資金與現金流也是重要的門檻，如果資金不足，容易買不到好的物件，就算真的買到，你也可能會支撐得很累，難以持續持有等到上漲轉手的那天。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 如果不是買「點交」的法拍屋，有些銀行會拒絕讓你辦房貸，因為房子剛買有「不點交」的註記，除非拿到完整的所有權。

法拍屋風險: 貸款項目

在強制執行日當天，法官大多會勸導雙方達成協議，或是下令債務人強制遷出。 如果債務人故意躲起來不在家，得標人也可以找鎖匠開門，讓法院書記官、員警、里長等人進入屋內執行點交程序。 拍賣標的和程序及結果預設的選擇分別是「房屋」、「一般程序」，也可以點選「拍定價格」，看一下過去拍賣成交的紀錄，幫助自己之後出價比較知道要抓在什麼範圍。 可以直接到司法院的法拍屋查詢系統，就能看到各個法院目前法拍物件的公告，通常一個物件在拍賣日前 2 個禮拜會發出公告。 法拍屋需負擔的雜費較多，除了拍賣底標 法拍屋風險 20% 的保證金外，最好再多準備一些資金(建議 10% 以上)，以備不時之需。 ：法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成，依規定投標人須繳納底標價的二、三成的保證金．

依條件檢索後，會出現下圖列表，這個時候只要選「房屋地址」，就可以查看詳細的法拍公告；也可選「看照片」查看法拍屋的外觀照。 但如果是在備註欄有「停拍公告」，則意味該法拍屋已停止拍賣。 可以根據自己需求，在此選擇有點交的房屋，但要留意有些法拍屋可能會由管委會負責點交，這類型的房屋會被系統判定為部分點交或如備註或使用情形欄所示，所以如果僅選擇「是」的話，就可能會檢索不出這類型的物件。 法拍屋雖然有著低價且產權清楚的優點，但是因為法拍屋的屋況難以捉摸，甚至還有不點交的法拍屋，讓你彷彿像買樂透一樣只能憑運氣來「賭」屋況，加上款項的部分也規定要在期限內繳清，因此想入手法拍屋的人，一定要注意以下幾個事項。 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。

法拍屋風險: 法拍屋常見問題

向法院購買投標書後，填寫好相關訊息及投標金額，並附上一定數額（一般為 20 ~ 30% ）之銀行本票作為保證金（務必要在支票背面背書轉讓），放入各封存袋後，將所有文件封存至投標封後，於投標日當天投入法院投標的標箱內。 法拍屋逐年爆量，不少縣市陸續刷新法拍量紀錄，以致預算不高的首購族也逐漸動搖，將目標轉移到法拍物件上，不過，購買法拍屋真的比較划算嗎？ 可道律師事務所律師張維晟點出三大風險，包括「點交問題」、「屋況問題」及「優先購買權狀況」，並提醒下標前最好先作好功課。 此外，最大的好處是可以跟團隊的其他人一起合資投標，如果你想深入鑽研法拍，願意花大量時間找物件、處理法規程序、研究獲利空間，可是身上的資金沒有那麼多，這是一個互惠互利的方式。 有點交的物件如果發生這個情形，最保險的方式就是拍照並造冊一式兩份，一份給法院、一份自己留著，法院會發函給債務人要求限期搬走，若還是沒搬，得標人可以申請動產拍賣。 建議選好物件後一定要實地探查，法院並不負法拍屋「物之瑕疵擔保責任」，得標人不能因為屋況不佳而主張投標無效或要求損害賠償。

但如果是想要買來自住，其實有的人會出的跟市價差不多(甚至高於市價)，可我認為除非房子的地點真的不錯，未來增值空間很大，否則不建議這麼做，因為法拍的隱藏成本和風險比較多，假如運氣不好，遇到不友善的前屋主不肯搬家或沒有好好維護內部等，都有可能讓你多花錢。 法拍屋風險 強烈建議一定要在投標前想好 7 天內能不能籌到尾款，如果繳不出來，法院會沒收保證金。 有些人在得標後才急忙去找銀行問貸款或代墊款，結果發現錢來不及撥入帳，或後悔得標價太高，湊不夠數。 個月，委託代標公司，可以協助尋找合適的法拍屋，調查標的狀況，得標後再辦理過戶點交，可以節省時間成本。

法拍屋風險: 資金少就只買一股？別傻了，買零股才最划算，2020更是小資存股利多時代！

轉辦房貸時，民眾可選擇綁約取得較低利率，綁約二年內不得還清，利率約一． ※貼心提醒：依據民法第851條之規定，「地役權」是指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。 換句話說，就是土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益，藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利。

因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。 若是你今天心儀的法拍物件，被標記為「禁止處分」的不動產，代表該法拍屋可能為檢察署、調查局偵辦中案件、詐騙所得的不動產而遭到法院查扣，或是稅捐處納稅義務人欠稅等狀況。 購買法拍屋最常見的問題就是發生「點交糾紛」，貸款通提醒大家在購買法拍屋時，最好特別注意「屋內是否仍有人住居」。

法拍屋風險: 購買法拍屋步驟2：實際訪查

此外，法拍屋投標時，並非得標者就是贏家，還要以得標價格來論定，因此，建議投標前，應該先決定好要在第幾拍進場。 「就像是一杯咖啡，卻有三個人要共分，在很難分配的狀況下，不如將咖啡賣掉變現，獲利再由三人平分。」林迪重舉例。 不過，遇到這種物件，要小心的是，分割共有戶變現後，Ａ、Ｂ、Ｃ三人仍擁有優先購買權，後續需要妥善處理。

銀行辦理的「代墊款」貸款業務，屬於無擔保的信用貸款，可以短期代墊保證金及尾款，但是審核嚴格、利率也比較高。 法拍屋風險 若是空屋、債務人住著、查封後有租約、租賃權被排除等情況，法院視同點交，投標人可透過法院強制執行來取得該標的物之使用權。 因此如果民眾想投標這類法拍屋，得標後就須向法院聲請塗銷，不過對此徐華辰表示，這類物件通常還得花上3~6個月才能塗銷，過程耗時又費力，並且尚未塗銷前也沒辦法取得該法拍屋的權狀，就沒辦法向銀行申請代墊款，所以尾款的部分就需要自己全額繳清。

法拍屋風險: 代墊款利率高 法拍屋代墊款成數最高8成

：法官（司法事務官）會依照房屋使用現況，在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。 例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住，法院原則上會記載「點交」。 根據「買賣不破租賃」原則，對於合法租客得讓他住到租約期滿，寬頻房訊公關徐華辰表示，而若遇到惡意霸佔的租客，甚至還可能得走到訴訟程序，處理起來反而曠日廢時，民眾若是想要買來自住使用，恐怕無法馬上入住。 說了這麼多，感覺買法拍屋是一件很複雜的事，有很多小細節需要注意。 也因此市面上有許多法拍代標業者，可以幫你去投標法拍屋，包括：地政士（代書）、房仲或律師…等。 如果你想委託代標業者進行法拍代標，一定要多留意業者是否是合法經營（可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢）、收費方式（可以事先詢問並簽訂合約）、評價（可以從網路上看看過去顧客的評價如何）。

林雨利表示，金拍屋是法院委託台灣金服公司拍賣的房屋物件，拍賣程序與法拍屋大致相同，銀拍屋則是以現場喊價的方式拍賣不動產。 看到這，可能許多人會質疑，如此好的物件怎麼會淪為法拍屋呢？ 其實很多投資人在投資時，常常會投資許多標的，金額相當大，一旦遇到無法付出利息的狀況時，往往會將容易出脫的標的優先出手，換取現金後再做其他投資，說穿了，就是一場金錢遊戲。 要參加法院拍賣不動產，對於金錢的準備與調度，應該要有謹慎的規劃。

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